[ 宋偉偉 ]——(2015-4-28) / 已閱12269次
房屋層高縮水的賠償標準
作者：宋偉偉律師
商品房買賣合同糾紛中，由于“層高縮水”問題導致的業(yè)主與開發(fā)商糾紛越來越多。但是，現(xiàn)行的《商品房買賣合同》范本沒有規(guī)定層高不符的違約責任，法律法規(guī)也沒有對于層高問題的明確規(guī)定，導致現(xiàn)實中的糾紛難以協(xié)商解決。
一、“層高縮水”的原因
首先需要界定何謂“層高”。根據(jù)《住宅設計規(guī)范》的規(guī)定，層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。老百姓通常理解的地面到屋頂?shù)木嚯x是凈高，通俗地說，室內(nèi)凈高加樓板的厚度等于層高。
其次，根據(jù)現(xiàn)實中已經(jīng)發(fā)生的案例來看，“層高縮水”產(chǎn)生的原因主要是如下兩個方面：1、開發(fā)商為了節(jié)省建造成本，故意降低層高。但是，建設項目在設計、建造、驗收過程中涉及相當多的主體，開發(fā)商故意違法的可能性幾乎不存在。2、開發(fā)商在制訂《商品房買賣合同》時出現(xiàn)疏忽，特別是對于別墅、復式項目且每層層高不一致的戶型，非常容易出現(xiàn)層高填寫錯誤。
二、“層高縮水”是否應當賠償
現(xiàn)行的《商品房買賣合同》范本中沒有規(guī)定層高不符的違約責任，合同法、商品房買賣合同司法解釋等也沒有對于層高不符的具體規(guī)定。但是，筆者認為開發(fā)商仍應當給予賠償。
首先，開發(fā)商交付的房屋層高不符合合同約定，已經(jīng)構成違約。根據(jù)《合同法》第107條：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任�！�
其次，房屋層高的變化對于房屋的使用功能、居住環(huán)境、居住感受等事實上已造成影響。
當然，如果層高誤差在法律規(guī)定的施工誤差范圍內(nèi)，則開發(fā)商不需要承擔違約責任。
三、“層高縮水”是否可以解除合同
根據(jù)《合同法》第九十條規(guī)定，當事人一方有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的，另一方當事人有權解除合同。因此，只有在層高導致購房人無法居住、經(jīng)營，或者沒有達到國家強制最低標準的，可以要求退房。
四、“層高縮水”賠償?shù)臉藴?br>
目前網(wǎng)絡上很多觀點認為，層高不符的賠償標準應當參照面積誤差的賠償方式計算，但是，筆者認為該觀點不成立。
首先，《商品房買賣合同》中的房屋價款主要是根據(jù)房屋面積、地段等因素確定。顯然，相對于房屋層高，房屋面積對于房屋價值的影響更大，層高與房屋價值并具有直接對應關系。
其次，在層高符合建筑規(guī)范的前提下，層高變化對于房屋使用功能的影響并不大。
第三，參照房屋面積誤差賠償方式計算層高誤差的損失，既無法律依據(jù)也沒有合同約定。
最后，北京、上海、廣東、江蘇、河南等地均已經(jīng)出現(xiàn)了層高不符的判例，均是根據(jù)每個案件中層高誤差的原因、誤差額等情況，酌情判決賠償金額，而非參照面積誤差計算賠償。
因此，對于層高誤差的賠償，應當結合房屋總價、誤差數(shù)量、誤差原因等情況，酌情認定開發(fā)商應承擔的賠償額。
五、律師建議
由于類似糾紛越發(fā)頻繁，給業(yè)主和開發(fā)商都造成了極大的困擾。筆者建議：
購房者在購買房屋時，不僅要關注房屋價格、交期等條款，層高“縮水”問題也要明確約定違約的賠償方式和數(shù)額，以便更好維護自身的合法權益。
對于開發(fā)商，在制訂、填寫合同條款時應當根據(jù)設計圖紙?zhí)顚懛课輰痈�，避免因為工作人員的疏忽而引起大量的糾紛以及巨大的賠償。
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