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你擁有地下汽車位的什么權利？
作為買房人從開發(fā)商手中購買了房子之后，很多人都會考慮到汽車停車問題。關于地下汽車位（不含汽車庫）通常有兩個選擇：一是租賃地面車位，二是租賃或買地下汽車位。從長遠考慮，選擇購買地下汽車位可能是個好的選擇，然而根據目前的《物權法》規(guī)定和實際情況，作為買房人從開發(fā)商手中購買地下汽車位卻存在多個法律問題。
1、 開發(fā)商有權對業(yè)主出售地下汽車位嗎？
這是很多業(yè)主都很關心的問題，根據物權法的第七十四規(guī)定，建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。根據該規(guī)定是否能推定出不管何種情形下，開發(fā)商都可以把汽車位賣給業(yè)主呢？從現有的其他法律規(guī)定上看開發(fā)商要想根據上述規(guī)定出售其建造的地下汽車位應當具備以下幾個先決條件：
首先，該汽車位不屬于人防工程，如果屬于人防工程，根據《人民防空法》的原則，“誰投資，誰受益”，且大部分開發(fā)商都將人防建設費納入房屋建設成本中，如果業(yè)主購買了這樣的房子，就能夠直接使用屬于人防工程的汽車位，而不需再出錢購買；其次，開發(fā)商建造不屬于人防工程的地下停車位對應投資款項沒有攤入房屋銷售價格；最后，開發(fā)商銷售汽車位的價格，應當獲得物價局、建設局的批準。
2、 開發(fā)商怎么賣汽車位給業(yè)主？滿足了上述幾個條件后，很多開發(fā)商就認為可以進行銷售汽車位了，這時又出現幾個問題。首先一個問題是，業(yè)主發(fā)現買了汽車位卻沒有汽車位的產權證，但開發(fā)商在賣掉汽車位后仍持有整體汽車位的產權證，作為買房人都會有一個疑惑：“我買到汽車位的所有權了嗎，這個汽車位確實歸我所有嗎”，這個疑惑根據目前《房地產管理法》的規(guī)定及相關的規(guī)定都找不到明確答案，反而推定出沒有產權證的地下汽車位可能得不到法律保護，因為這樣的單個汽車位沒有哪個政府部門頒發(fā)權屬登記證書，因此業(yè)主只能得到沒有產權證的汽車位，除了與開發(fā)商簽訂的合同之外，沒有其他能夠證明業(yè)主擁有該汽車位的憑證；第二個問題，有些開發(fā)商發(fā)現賣沒有產權證的汽車位不妥，或者自也認為汽車位的所有權存在問題，那就干脆把汽車位的使用權轉讓。我個人的觀點是，似乎只聽說過土地使用權轉讓，因為土地的所有權歸國家，土地使用權屬于《物權法》中的用益物權，很特殊，法律規(guī)定中沒有規(guī)定汽車位有關的使用權單獨轉讓，僅僅在《合同法》的租賃合同中提過“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。個人觀點是汽車位使用權轉讓合同實質就是租賃合同，此時就會遇到一個很尷尬的新問題，租賃合同不能超過20年，超過部分無效。汽車位使用權轉讓合同的年限一般約定都在40-70年，遠遠超過20年的強制性規(guī)定，此時超過20年部分的使用權就得不到法律保護，對應的使用費也就不需要繳納，這樣的結論恐怕是所有開發(fā)商不愿意看到的。第三個問題，有的開發(fā)商就想出了新招，“銷售”汽車位時在合同中約定：前二十年是租賃關系，以后的就贈與給業(yè)主，這樣的想法應該說是無奈之舉，從法律上是看是找不到漏洞，可是在實踐操作中可能會打消業(yè)主購買汽車位的積極性了。
由此可見，地下汽車位僅僅有《物權法》恐怕是不夠的，相應的配套法規(guī)應該進一步明確，目前江蘇個別城市開始考慮為汽車位配上權屬身份證，這個做法可以值得考慮，否則開發(fā)商在實際銷售汽車位過程中，會遇到很尷尬的局面：一方面規(guī)劃時要求開發(fā)商必須按一定比例建造地下汽車位，另一方面，因種種原因銷售汽車位后，反而被業(yè)主告上法庭被告知沒有權利銷售，如此情形大大打擊了開發(fā)商的積極性。只有法律進一步明確了產權歸屬，既要保護好投資人的收益，也保護好業(yè)主的權利，這樣才能讓投資人愿意多建汽車位，有效利用地下空間。
江蘇和合合律師事務所 徐飛律師
2009年6月9日
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