甘肅省慶陽(yáng)市人大常委會(huì)

慶陽(yáng)市物業(yè)管理?xiàng)l例

（2019年3月12日慶陽(yáng)市第四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十次會(huì)議通過(guò) 2019年5月31日甘肅省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十次會(huì)議批準(zhǔn) 根據(jù)2022年4月22日慶陽(yáng)市第五屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二次會(huì)議通過(guò) 2022年6月2日甘肅省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議批準(zhǔn)的《慶陽(yáng)市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改〈慶陽(yáng)市物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》修正）



目 錄

第一章 總 則

第二章 物業(yè)管理區(qū)域劃分

第三章 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理委員會(huì)

第四章 前期物業(yè)管理

第一節(jié) 前期物

第二節(jié) 物業(yè)承接查驗(yàn)

第三節(jié) 物業(yè)管理用房、物業(yè)保修

第五章 物業(yè)管理服務(wù)

第一節(jié) 一般規(guī)定

第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)人的權(quán)利與義務(wù)

第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)

第四節(jié) 物業(yè)服務(wù)人退出交接

第六章 物業(yè)的使用與維護(hù)

第一節(jié) 一般規(guī)定

第二節(jié) 住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理

第七章 法律責(zé)任

第八章 附 則



第一章 總 則



第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，營(yíng)造良好的生活和工作環(huán)境，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。

新建住宅區(qū)和配套設(shè)施比較齊全的原有住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理。

配套設(shè)施不全的原有住宅區(qū)，由所在地人民政府有關(guān)部門(mén)和公有住房出售單位籌措資金，組織整治，創(chuàng)造條件，逐步實(shí)行物業(yè)管理。

配套設(shè)施比較齊全的大廈、工業(yè)區(qū)等其他物業(yè)，推行物業(yè)管理。

第三條 本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)人，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

第四條 市、縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理納入城鄉(xiāng)建設(shè)與管理和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)治理體系，建立和完善物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機(jī)制和物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化、社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化體系。

第五條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：

（一）制定物業(yè)管理相關(guān)政策；

（二）組織物業(yè)管理培訓(xùn)；

（三）指導(dǎo)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)開(kāi)展自律性規(guī)范的制定和實(shí)施工作；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：

（一）組織相關(guān)部門(mén)劃分已建成物業(yè)管理區(qū)域；

（二）指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)及培訓(xùn)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)成員；

（三）監(jiān)督管理前期物業(yè)招標(biāo)投標(biāo)；

（四）指導(dǎo)監(jiān)督物業(yè)承接查驗(yàn)、退出交接；

（五）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人日常管理；

（六）指導(dǎo)監(jiān)督住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理；

（七）辦理物業(yè)管理行政許可及公示事項(xiàng)；

（八）建立物業(yè)管理檔案；

（九）處理物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛投訴；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

市、縣（區(qū)）人民政府其他有關(guān)主管部門(mén)，在各自職責(zé)范圍內(nèi)，做好相關(guān)監(jiān)督管理工作。

第六條 街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理委員會(huì)等工作，督促業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理委員會(huì)依法履行職責(zé)，調(diào)解物業(yè)矛盾糾紛，辦理物業(yè)管理公示事項(xiàng)，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。

居民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府建立社區(qū)服務(wù)、管理措施和機(jī)制，配合解決社區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、排水、道路等公共設(shè)施和公共服務(wù)方面存在的問(wèn)題，廣泛宣傳發(fā)動(dòng)群眾，引導(dǎo)社區(qū)居、村民遵規(guī)守約，營(yíng)造良好的社區(qū)管理氛圍，指導(dǎo)監(jiān)督轄區(qū)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)人的服務(wù)管理活動(dòng)，受理轄區(qū)業(yè)主的投訴舉報(bào)，調(diào)解處理物業(yè)管理矛盾糾紛，組織社區(qū)開(kāi)展公益宣傳、精神文明創(chuàng)建和文化娛樂(lè)活動(dòng)。

第七條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，督促物業(yè)服務(wù)人依法經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)信服務(wù)，提升物業(yè)服務(wù)水平。

第八條 鼓勵(lì)采用互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等信息化、智能化技術(shù)，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和管理水平，推進(jìn)智慧小區(qū)建設(shè)。



第二章 物業(yè)管理區(qū)域劃分



第九條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

劃分物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當(dāng)充分考慮規(guī)劃條件、土地使用權(quán)屬范圍、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、自然界限、社區(qū)建設(shè)等因素，遵循方便生活和工作，有利于社區(qū)建設(shè)和管理，降低管理成本，提高服務(wù)便利化的原則。

有以下情形之一的，縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)可以將其確定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，并由一個(gè)物業(yè)服務(wù)人實(shí)施物業(yè)管理：

（一）屬于獨(dú)立封閉式小區(qū)的；

（二）處于同一街區(qū)或者位置相鄰的；

（三）配套設(shè)施設(shè)備可以共享的；

（四）商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉(cāng)儲(chǔ)等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨(dú)立共用設(shè)施設(shè)備，并能夠封閉管理的；

（五）其他可以整治成一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的。

根據(jù)前款第二項(xiàng)、第三項(xiàng)和第五項(xiàng)確定的物業(yè)管理區(qū)域，建筑物規(guī)模一般不小于三萬(wàn)平方米。

第十條 新建住宅區(qū)編制的建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)管理區(qū)域劃分。

配套設(shè)施比較齊全的原有住宅區(qū)，尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域并已投入使用的，其物業(yè)管理區(qū)域劃分由縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)會(huì)同街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府征求業(yè)主意見(jiàn)后予以核定。

已核定的物業(yè)管理區(qū)域不得擅自變更。確需變更的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，由縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)會(huì)同街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府重新核定。

物業(yè)管理區(qū)域劃分或者變更后，縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十一條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域向全體業(yè)主、物業(yè)使用人公示。未聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)人的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府向全體業(yè)主、物業(yè)使用人公示。



第三章 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理委員會(huì)



第十二條 具備下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：

（一）交付使用的物業(yè)專(zhuān)有部分建筑物面積達(dá)到建筑物總面積百分之五十以上的；

（二）交付使用的物業(yè)專(zhuān)有部分建筑物面積達(dá)到建筑物總面積百分之三十以上，且首期交付的物業(yè)專(zhuān)有部分交付使用時(shí)間滿兩年的；

（三）交付使用的戶(hù)數(shù)達(dá)到總戶(hù)數(shù)百分之五十以上的。

業(yè)主可以向建設(shè)單位查詢(xún)前款規(guī)定的有關(guān)資料和數(shù)據(jù)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)予以配合。

第十三條 符合召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的申請(qǐng)，十名以上業(yè)主也可以聯(lián)名申請(qǐng)。

街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)在接到申請(qǐng)后六十日內(nèi)組織成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組�；I備組成立之日起七日內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府及籌備組報(bào)送建筑物面積清冊(cè)、業(yè)主名冊(cè)、建筑物規(guī)劃總平面圖、共用設(shè)施設(shè)備交接資料、物業(yè)管理用房配置確認(rèn)資料等。

第十四條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位或者原產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)。無(wú)建設(shè)單位或者原產(chǎn)權(quán)單位的，由全體業(yè)主承擔(dān)。

第十五條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主推選代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府代表、居民委員會(huì)代表組成�；I備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為七至十三人的單數(shù)，其中業(yè)主推選代表不得少于百分之五十。籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府代表?yè)?dān)任。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)將成員名單和工作職責(zé)予以公示，公示時(shí)間不得少于七日。

籌備組中的業(yè)主成員被提名為業(yè)主委員會(huì)委員候選人的，其籌備組成員資格即行終止，籌備組應(yīng)當(dāng)從符合條件的推選人員中依次遞補(bǔ)。

第十六條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組負(fù)責(zé)下列工作：

（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)和議題；

（二）起草業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)選舉辦法、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則；

（三）確認(rèn)業(yè)主身份、人數(shù)及業(yè)主投票權(quán)數(shù)；

（四）組織業(yè)主推選業(yè)主委員會(huì)委員候選人；

（五）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；

（六）召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前公示會(huì)議通知、業(yè)主及投票權(quán)數(shù)確認(rèn)情況、業(yè)主委員會(huì)委員候選人情況、業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則以及前款第二項(xiàng)規(guī)定的材料文本，公示時(shí)間不得少于七日。業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)復(fù)核或者修改，并書(shū)面告知異議人。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)完成籌備工作，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議�；I備組在業(yè)主委員會(huì)成立后即自行解散。

業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立。

第十七條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

管理規(guī)約還可以對(duì)住宅改變用途從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、停車(chē)管理、垃圾管理、廣告管理等作出特別約定。

管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益。

管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定。

第十八條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

第十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法依章程享有權(quán)利和履行義務(wù)，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定、管理規(guī)約開(kāi)展活動(dòng)。

業(yè)主人數(shù)少于五十人，且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

業(yè)主人數(shù)在一百人以上（含本數(shù)）的，可按幢、單元、樓層等為單位推舉業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)，業(yè)主代表一般不得少于三十人。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

第二十條 召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)十五日以前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。

業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議或者臨時(shí)會(huì)議可以采用集體討論或者書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。

采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，應(yīng)當(dāng)在召開(kāi)會(huì)議二十日前將征求意見(jiàn)書(shū)送達(dá)業(yè)主。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議需要投票表決的，表決意見(jiàn)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人簽名；業(yè)主委托代理人表決的，代理人應(yīng)當(dāng)提交本人和業(yè)主的身份證復(fù)印件及委托書(shū)。提倡采用信息技術(shù)手段進(jìn)行表決。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票表決的全部資料應(yīng)當(dāng)保存三年以上，業(yè)主可以查詢(xún)、復(fù)制相關(guān)原始資料，并依法實(shí)施監(jiān)督。

第二十一條 業(yè)主委員會(huì)未按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議，或者發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的情況，業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開(kāi)會(huì)議職責(zé)的，街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)督促居民委員會(huì)及時(shí)組織召開(kāi)。

第二十二條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由五至十一人單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，每屆任期不超過(guò)五年，可以連選連任，業(yè)主委員會(huì)委員具有同等表決權(quán)。

業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主；

（二）具有完全民事行為能力；

（三）遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；

（四）遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；

（五）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，具有一定的組織協(xié)調(diào)能力和必要的工作時(shí)間；

（六）本人及其近親屬不在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職。

業(yè)主委員會(huì)候選人由業(yè)主推薦或者自薦，籌備組應(yīng)當(dāng)檢查參選人資格，根據(jù)物業(yè)規(guī)模、物權(quán)份額、委員的代表性和廣泛性等因素，按照多于應(yīng)選人數(shù)三至五人確定候選人名單。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉成立之日起七日內(nèi)召開(kāi)首次會(huì)議，在業(yè)主委員會(huì)委員中，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任和副主任。

業(yè)主委員會(huì)委員候選人的選舉材料應(yīng)當(dāng)載明候選人是否受到過(guò)刑事處罰，是否違反臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的情況等信息，并向業(yè)主公開(kāi)。

第二十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)備案。

第二十四條 業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會(huì)定期、臨時(shí)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；

（四）督促管理規(guī)約的實(shí)施；

（五）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；

（六）組織和監(jiān)督住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的交存、補(bǔ)交、續(xù)交和使用；

（七）業(yè)主大會(huì)決定的其他職責(zé)。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過(guò)半數(shù)通過(guò)。業(yè)主委員會(huì)委員不得委托他人出席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

第二十五條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立信息公開(kāi)制度，及時(shí)公示下列信息：

（一）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約；

（二）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)決定；

（三）物業(yè)服務(wù)合同；（四）經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地建設(shè)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)及其處分情況；

（五）住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的交存、補(bǔ)交、續(xù)交和使用情況；

（六）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)收益及其分配與使用詳細(xì)情況；

（七）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)和業(yè)主委員會(huì)委員工作津貼詳細(xì)情況；

（八）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主、物業(yè)使用人公開(kāi)的情況和資料。

前款第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第三項(xiàng)和第四項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)持續(xù)公示；第五項(xiàng)、第六項(xiàng)和第七項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于每年三月底前公布上一年度的信息，公示期不少于三十日。

業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)查詢(xún)、復(fù)制前款第一項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的信息及相關(guān)原始資料并依法實(shí)施監(jiān)督，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以配合。

第二十六條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，經(jīng)占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主或者三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)有權(quán)終止其委員資格：

（一）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

（二）無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)三次以上的；

（三）法律、法規(guī)、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會(huì)委員因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的，或者有喪失民事行為能力等情形的，其委員資格自行終止。

第二十七條 業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及屬于業(yè)主共有的其他財(cái)物移交業(yè)主委員會(huì)。拒不移交的，業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、居民委員會(huì)、其他業(yè)主委員會(huì)委員可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。

第二十八條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得有下列侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為：

（一）作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定；

（二）從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)；

（三）侵占、挪用業(yè)主共有財(cái)物；

（四）利用職務(wù)之便，非法索取或者收受物業(yè)服務(wù)人、有利害關(guān)系的業(yè)主的財(cái)物、報(bào)酬，或者謀取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益；

（五）向物業(yè)服務(wù)人銷(xiāo)售商品、承攬業(yè)務(wù)；

（六）向他人出售或者提供業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)；

（七）阻撓、抗拒業(yè)主組織行使職權(quán)；

（八）審計(jì)期間弄虛作假，隱瞞事實(shí)真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料；

（九）違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，擅自使用業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)印章；

（十）業(yè)主組織改選后或者業(yè)主組織成員職務(wù)終止后拒不移交其所保管的屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物、印章以及有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、檔案等文件資料；

（十一）打擊、報(bào)復(fù)、誹謗、陷害有關(guān)舉報(bào)人；

（十二）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。

第二十九條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽(tīng)取居民委員會(huì)的建議。

第三十條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前三個(gè)月，應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉；逾期未換屆的，街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)協(xié)助其限期換屆選舉。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起十日內(nèi)，將保管的檔案資料、印章及業(yè)主共有的其他財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)任期屆滿后，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物，新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。

第三十一條 尚未成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)管理區(qū)域，由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)組建物業(yè)管理委員會(huì)。



第四章 前期物業(yè)管理



第一節(jié) 前期物業(yè)



第三十二條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)人之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)人，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)人。但是，住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)人。投標(biāo)人少于三個(gè)或者房屋建筑面積小于三萬(wàn)平方米（包括同一建設(shè)項(xiàng)目?jī)?nèi)非住宅的房屋建筑面積），經(jīng)縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)人。

第三十三條 建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

第三十四條 建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第三十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷(xiāo)售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。

物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面承諾。



第二節(jié) 物業(yè)承接查驗(yàn)



第三十六條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。

新建物業(yè)交付使用前，建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行物業(yè)承接現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)。未經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的，建設(shè)單位不得交付使用，物業(yè)服務(wù)人不得承接。

前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)業(yè)主代表、縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、居民委員會(huì)參加物業(yè)承接現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，必要時(shí)可以聘請(qǐng)有關(guān)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)予以協(xié)助。

物業(yè)服務(wù)人承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。

第三十七條 實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

（一）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得自然資源、應(yīng)急管理、生態(tài)環(huán)境等主管部門(mén)出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)主管部門(mén)備案；

（二）水、電已納入城市管網(wǎng)，安裝了分戶(hù)計(jì)量裝置和控制裝置，并對(duì)物業(yè)管理用房、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅用戶(hù)配置了獨(dú)立的水、電計(jì)量裝置；

（三）管道燃?xì)�、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成了住宅室內(nèi)外燃?xì)狻⒐�熱管道的敷設(shè)且與相應(yīng)管網(wǎng)連接，并按照規(guī)劃要求安裝了分戶(hù)計(jì)量裝置和控制裝置；

（四）光纖、有線電視傳輸通信線路及電話、寬帶和有線電視端口敷設(shè)到戶(hù)，地下通信管道敷設(shè)到位且與城市公用通信管道相連接，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求配置到位；

（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等公共設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書(shū)；

（六）按照規(guī)劃要求完成了教育、郵政、文化、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、環(huán)境保護(hù)等設(shè)施建設(shè)；

（七）按照規(guī)劃要求完成了小區(qū)道路建設(shè)，并與城市道路或者公路相連；

（八）按照規(guī)劃要求完成了綠化建設(shè)及車(chē)庫(kù)、車(chē)位等配置；

（九）建筑物及其配套設(shè)施標(biāo)志標(biāo)識(shí)完整、清晰；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同約定的其他條件。

鼓勵(lì)實(shí)行住宅物業(yè)住房品質(zhì)分類(lèi)。規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)住宅物業(yè)住房品質(zhì)有明確標(biāo)準(zhǔn)要求的，前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按要求進(jìn)行查驗(yàn)。

第三十八條 物業(yè)承接應(yīng)當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)并形成書(shū)面記錄，參與人員共同簽字予以確認(rèn)。

經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，符合本條例第三十七條規(guī)定的，前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位簽訂物業(yè)承接協(xié)議；不符合的，應(yīng)當(dāng)制作書(shū)面整改計(jì)劃，由建設(shè)單位按照計(jì)劃要求整改，并于整改完畢后組織復(fù)驗(yàn)。

前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)承接協(xié)議簽訂之日起三日內(nèi)，將承接查驗(yàn)情況和承接協(xié)議予以公示，公示時(shí)間不得少于十五日。

第三十九條 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)人移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。



第三節(jié) 物業(yè)管理用房、物業(yè)保修



第四十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。

規(guī)劃、設(shè)計(jì)新建住宅小區(qū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照不低于開(kāi)發(fā)建設(shè)住宅總建筑面積千分之二至千分之三的比例確定物業(yè)管理用房。但不得低于四十平方米。其中業(yè)主委員會(huì)用房不得低于二十平方米，可以從物業(yè)管理用房中調(diào)劑。

物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)為地面以上能夠使用的房屋，具備水、電、通風(fēng)、采光、簡(jiǎn)單裝修等使用條件，且設(shè)有服務(wù)廳、辦公用房、衛(wèi)生間、庫(kù)房等設(shè)施。

物業(yè)施工圖應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)管理用房具體位置，由縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)核定，并在辦理物業(yè)銷(xiāo)售（預(yù)售）證前予以確定。

建設(shè)單位在申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理用房幢號(hào)、室號(hào)、建筑面積等資料。

第四十一條 物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)人不得改變物業(yè)管理用房的用途。

第四十二條 建設(shè)單位銷(xiāo)售房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售場(chǎng)所公示經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、物業(yè)管理區(qū)域資料、臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同等材料和物業(yè)管理用房、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等信息，并向房屋買(mǎi)受人提供書(shū)面告知材料。

建設(shè)單位與房屋買(mǎi)受人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的附件。

第四十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

建設(shè)單位在物業(yè)保修期內(nèi)未及時(shí)履行物業(yè)質(zhì)量保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)人可以申請(qǐng)使用物業(yè)質(zhì)量保修保證金予以維修。

物業(yè)保修期滿，縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)將剩余的物業(yè)質(zhì)量保修保證金及孳息退還建設(shè)單位。



第五章 物業(yè)管理服務(wù)



第一節(jié) 一般規(guī)定



第四十四條 從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，依法從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，接受主管部門(mén)和街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的監(jiān)督和指導(dǎo)。

第四十五條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)人實(shí)施物業(yè)管理。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。

第四十六條 物業(yè)服務(wù)人承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)人移交本條例第三十九條第一款規(guī)定的資料。

第四十七條 物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第三十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)。

物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)人的，物業(yè)服務(wù)人之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。

第四十八條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示：

（一）物業(yè)服務(wù)人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、項(xiàng)目經(jīng)理人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話；

（二）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等；

（三）電梯、消防、監(jiān)控等專(zhuān)項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)合同、維修保養(yǎng)單位的資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等；

（四）房屋裝飾裝修和使用過(guò)程中的結(jié)構(gòu)變動(dòng)等安全事項(xiàng)；

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