廣西壯族自治區(qū)百色市人民政府

百色市人民政府關(guān)于印發(fā)百色市優(yōu)化規(guī)劃管控要求促進(jìn)住宅品質(zhì)提升若干措施的通知（百政發(fā)〔2024〕14號(hào)）



各縣（市、區(qū)）人民政府，市直各有關(guān)單位：

現(xiàn)將《百色市優(yōu)化規(guī)劃管控要求 促進(jìn)住宅品質(zhì)提升若干措施》印發(fā)給你們，請(qǐng)結(jié)合實(shí)際，認(rèn)真組織實(shí)施。





百色市人民政府   

2024年9月5日   





百色市優(yōu)化規(guī)劃管控要求 促進(jìn)住宅品質(zhì)提升若干措施



為豐富我市住宅產(chǎn)品體系，打造高品質(zhì)住宅，滿足居民多樣化改善性住房需求，結(jié)合我市實(shí)際，特制定本措施。

一、優(yōu)化工程規(guī)劃管理

（一）調(diào)整地下室規(guī)劃管控措施。

1. 優(yōu)化地形利用，提倡延續(xù)原生地形地貌特點(diǎn)，鼓勵(lì)通過(guò)地形設(shè)計(jì)，改善地下室通風(fēng)采光條件（附圖一）；鼓勵(lì)原始地形有較大高差的場(chǎng)地分臺(tái)設(shè)計(jì)，避免在丘陵地區(qū)出現(xiàn)高擋墻、單一標(biāo)高場(chǎng)地的做法。

2. 室外地面土側(cè)面包覆的建筑空間，當(dāng)其頂板頂面與相接室外地面高差不大于1.8米的部分的建筑面積≥房間建筑面積的50%時(shí)，該空間建筑可判定為地下建筑（附圖二）。對(duì)地形復(fù)雜的項(xiàng)目，采用分臺(tái)設(shè)計(jì)時(shí)，其場(chǎng)地內(nèi)部地下室可參考內(nèi)部道路設(shè)計(jì)標(biāo)高進(jìn)行覆土判定。



附圖一                       附圖二

3. 鼓勵(lì)臨市政道路一側(cè)的地下空間外露部分結(jié)合使用功能進(jìn)行開放式設(shè)計(jì)；若封閉使用，宜通過(guò)景觀處理優(yōu)化與城市界面的場(chǎng)地高差問(wèn)題。對(duì)場(chǎng)地現(xiàn)狀地形、地質(zhì)特別復(fù)雜造成地下室有特殊設(shè)計(jì)要求的項(xiàng)目，可組織專家論證研究確定。

（二）增加住宅不計(jì)容建筑面積情形。

1. 對(duì)于屋頂提供其不小于60%水平投影面積用作公共使用區(qū)域的情形，其公共樓梯間及電梯機(jī)房、水箱間等公共設(shè)備用房累計(jì)面積≤屋頂水平投影面積25%的，其建筑面積不計(jì)入項(xiàng)目總計(jì)容建筑面積（附圖三）。



附圖三

2. 既有住宅為滿足安全疏散、改善垂直交通等而增設(shè)必要的消防樓梯、連廊、無(wú)障礙設(shè)施、電梯等，其建筑面積不計(jì)入項(xiàng)目總計(jì)容建筑面積。

3. 城鎮(zhèn)住宅用地土地出讓合同約定或相關(guān)政策要求建成后無(wú)償移交政府的住宅小區(qū)配套公共設(shè)施，包含社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)用房、養(yǎng)老服務(wù)用房、嬰幼兒照護(hù)服務(wù)用房、社區(qū)黨群服務(wù)用房等非獨(dú)立占地的公共配套設(shè)施，其建筑面積不計(jì)入項(xiàng)目總計(jì)容建筑面積，并可按程序辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。

（三）調(diào)整住宅戶型設(shè)計(jì)規(guī)則。

1. 飄窗應(yīng)至少兩面臨空。

2. 陽(yáng)臺(tái)應(yīng)滿足至少一個(gè)長(zhǎng)邊全部開敞，開敞面內(nèi)不應(yīng)出現(xiàn)墻、柱、落地玻璃及其他維護(hù)結(jié)構(gòu)。

3. 鼓勵(lì)住宅產(chǎn)品多樣化設(shè)計(jì)，套型建筑面積超過(guò)120平方米的戶型可采用復(fù)式設(shè)計(jì)，當(dāng)住宅戶內(nèi)挑空空間層高不大于兩個(gè)自然層且≤7.2米時(shí)，所有挑空空間水平投影面積之和≤該戶單層套內(nèi)水平投影面積最大值的30%（六層及以下多層聯(lián)排住宅可放寬至35%）且不大于50平方米的，該挑空空間按單倍計(jì)算計(jì)容建筑面積，超出部分按2倍計(jì)算計(jì)容建筑面積。挑空空間層高＞7.2米的部分，按2倍計(jì)算計(jì)容面積，并以每2.2米為單位累進(jìn)增加1倍計(jì)算計(jì)容建筑面積。（附圖四）。同時(shí)，戶型設(shè)計(jì)上要合理安排復(fù)式結(jié)構(gòu)，復(fù)式上層的疏散樓梯要盡量靠近戶門，戶內(nèi)最遠(yuǎn)點(diǎn)的安全疏散距離應(yīng)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范要求。



附圖四

4. 每套住宅戶型的空間配置應(yīng)符合以下要求：

套型建筑面積≤140㎡的戶型，本套住宅設(shè)備平臺(tái)、結(jié)構(gòu)連板的投影面積之和與套型建筑面積的比值應(yīng)≤30%；

套型建筑面積＞140㎡的戶型，本套住宅設(shè)備平臺(tái)、結(jié)構(gòu)連板的投影面積之和與套型建筑面積的比值應(yīng)≤25%。

備  注：設(shè)備平臺(tái)要按國(guó)家規(guī)范做好大樣圖設(shè)計(jì)。

（四）保障措施。

各相關(guān)部門應(yīng)嚴(yán)格建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施監(jiān)督，嚴(yán)格項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后的監(jiān)督管理，堅(jiān)決查處不按規(guī)定使用或私自改變結(jié)構(gòu)板、設(shè)備平臺(tái)、飄窗、地下室用途等違法違規(guī)行為。

二、試行空中花園住宅項(xiàng)目

推行綠色生態(tài)理念城市建設(shè)，鼓勵(lì)建筑利用挑高、錯(cuò)層、外挑式的大陽(yáng)臺(tái)集中打造戶內(nèi)空中花園，優(yōu)化提升人居環(huán)境品質(zhì)，豐富城市建筑景觀，推動(dòng)高品質(zhì)住宅建設(shè)。

（一）項(xiàng)目條件要求。

1. 項(xiàng)目用地需符合片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃及地塊規(guī)劃條件的管控要求。

2. 所建住宅必須滿足消防、采光等要求，滿足《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50180—2018）、《城市森林花園住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（TCECS 855—2021）要求。

3. 須為建筑高度大于27米的高層住宅項(xiàng)目，且住宅建筑套型建筑面積應(yīng)大于140平方米。

4. 空中花園住宅的首層住房之下樓層除必要的樓電梯間、門廳和消防控制室外，應(yīng)整體架空，架空層層高應(yīng)≥3米，作為休閑、健身、娛樂(lè)、綠化等公共空間使用（附圖五）。



附圖五

（二）戶內(nèi)空中花園設(shè)計(jì)應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：

1. 戶內(nèi)空中花園空間高度應(yīng)不小于兩個(gè)自然層高度。

2. 戶內(nèi)空中花園須有覆土綠化植物，其設(shè)置須有兩個(gè)自然層通高，采用外挑結(jié)構(gòu)，應(yīng)設(shè)置在建筑主體結(jié)構(gòu)之外，無(wú)墻且不封閉，形態(tài)宜采用弧形。戶內(nèi)空中花園出挑寬度應(yīng)≥2.4米且≤6米，三面臨空，不設(shè)結(jié)構(gòu)柱、裝飾柱、剪力墻等，不可外接連梁、板、雨篷等構(gòu)件，應(yīng)滿足結(jié)構(gòu)安全。

3. 生活陽(yáng)臺(tái)及戶內(nèi)空中花園水平投影面積應(yīng)≤住宅套型建筑面積的40%。其中，戶內(nèi)應(yīng)至少設(shè)置一個(gè)符合日常生活起居需求的生活陽(yáng)臺(tái)；戶內(nèi)空中花園水平投影面積不小于套型建筑面積的30%，并須計(jì)入總建筑面積計(jì)算。

4. 戶內(nèi)空中花園應(yīng)沿欄桿內(nèi)側(cè)布置的種植槽，種植槽凈寬度應(yīng)≥陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深的30%且≥0.8米。種植槽可下凹或上翻，覆土厚度≥0.5米（不含防水層）。戶內(nèi)空中花園的覆土植綠面積不得小于戶內(nèi)空中花園面積的50%。

5. 空中花園欄桿安全高度應(yīng)結(jié)合綠化具體布置設(shè)計(jì)，欄桿應(yīng)采用通透欄桿或透明欄板，向外展示綠化效果。

6. 種植形式宜高、中、低搭配，不應(yīng)只選用高度＜0.45米的地被植物，適當(dāng)選種高于欄桿的喬木和灌木；同時(shí)出于安全考慮，不宜種植高大喬木與落果品種，不應(yīng)選用對(duì)陽(yáng)臺(tái)結(jié)構(gòu)造成破壞的品種。提倡采用綠植墻、懸掛、吊籃等多種垂直、立體綠化形式，增強(qiáng)外觀效果。

7. 戶內(nèi)空中花園應(yīng)設(shè)給水和排水系統(tǒng)，排水系統(tǒng)應(yīng)接入污水排水系統(tǒng)。

（三）政策支持。

1. 戶內(nèi)空中花園建筑面積不計(jì)入容積率和產(chǎn)權(quán)登記面積，不滿足要求的部分按規(guī)定計(jì)入容積率。

2. 空中花園住宅建筑建筑間距的計(jì)算邊界可按戶內(nèi)空中花園外挑尺寸的二分之一范圍線進(jìn)行控制。退讓道路紅線、用地紅線按空中花園建筑最外邊緣控制。

3. 日照分析時(shí)應(yīng)建模，當(dāng)空中花園住宅建筑為遮擋物時(shí)，日照計(jì)算的遮擋面應(yīng)為戶屬空中花園的最外邊緣；當(dāng)空中花園住宅建筑為被遮擋物時(shí)，日照計(jì)算的被遮擋面應(yīng)為建筑主體外邊緣。

（四）保障措施。

1. 空中花園的景觀綠化設(shè)計(jì)方案與建筑主體同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步驗(yàn)收、同步投入使用，作為建筑附屬綠化工程納入建筑主體的審批流程進(jìn)行統(tǒng)一管理，自然資源、住建、城市監(jiān)督管理等有關(guān)部門按照職責(zé)分工嚴(yán)格監(jiān)督實(shí)施。驗(yàn)收不合格或擅自改變使用功能的，不享受相應(yīng)的支持政策，由此造成的超容積率、超面積等問(wèn)題按違法建設(shè)處理。

2. 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)將空中花園住宅項(xiàng)目的綠化空間用途及其相關(guān)內(nèi)容納入房屋銷售合同，并將房屋銷售合同向相關(guān)執(zhí)法監(jiān)管部門報(bào)備，明確業(yè)主后期管理和維護(hù)義務(wù)，并取得購(gòu)房業(yè)主承諾書。

3. 右江區(qū)、田陽(yáng)區(qū)人民政府，百東新區(qū)（百色高新區(qū)）管理委員會(huì)，自然資源、住建、城市監(jiān)督管理等相關(guān)部門要密切配合，加大建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)督，加大建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后的監(jiān)管力度，要堅(jiān)決查處不按規(guī)定使用或私自改變綠化空間用途（如封閉空中花園、改變綠化等）的違法違規(guī)行為。

4. 住建部門要督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)，加強(qiáng)對(duì)戶內(nèi)空中花園的管理、監(jiān)督、服務(wù)，督促業(yè)主按照規(guī)范使用，保障空中花園住宅建筑正常運(yùn)行。

三、適用范圍

本措施適用于百色市中心城區(qū)范圍（含百東新區(qū)、田陽(yáng)區(qū)）內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目，原則上適用于尚未辦理施工許可證的項(xiàng)目。百色市管轄范圍內(nèi)的各縣（市）可參照?qǐng)?zhí)行。

四、執(zhí)行時(shí)間

本措施自印發(fā)之日起實(shí)施。

五、其他說(shuō)明

（一）本措施與現(xiàn)行的《百色市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》內(nèi)容沖突的，以本措施為準(zhǔn)。

（二）本措施最終解釋權(quán)歸市自然資源局。在政策實(shí)施過(guò)程中，如果遇到與國(guó)家新發(fā)布的法律法規(guī)、政策標(biāo)準(zhǔn)存在沖突的，或有需要調(diào)整的其他情形，由市自然資源局按規(guī)定程序進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整或修訂。