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麗水市蓮都區(qū)人民法 院

民事判決書

（ 2011 ）麗蓮民初字第 954 號


原告：陳 XX ，女， 1947 年 2 月 4 日 出生，漢族，住麗水市蓮都區(qū) XX 。公民身份號碼： XX 。

原告：馮 XX ，男， 1972 年 6 月 18 日 出生，漢族，住麗水市蓮都區(qū) XX 。公民身份號碼： XX 。

原告：王 XX ，女， 1975 年 4 月 19 日 出生，漢族，住址同上。公民身份號碼： XX 。

原告：馮 X ，女， 1996 年 10 月 19 日 出生，漢族，住址同上。公民身份號碼： XX 。

法定代理人：馮 XX ，男， 1972 年 6 月 18 日 出生，漢族，住麗水市蓮都區(qū) XX 。公民身份號碼： XX 。

四原告委托代理人（特別授權(quán)）：王 X 、藍 XX ，浙江 XX 律師事務(wù)所律師。

被 告：陳 XX ，男， 1957 年 2 月 14 日 出生，漢族，住麗水市 XX 。公民身份號碼： XX 。

委托代理人（特別授權(quán)）：金 XX （系被告陳 XX 之妻），女， 1956 年 12 月 30 日 出生，漢族，住址同上。公民身份號碼： XX 。

委托代理人：尤 XX ，浙江 XX 律師事務(wù)所律師。

原告陳 XX 、馮 XX 、王 XX 、馮 X 與被告陳 XX 農(nóng)村房屋買賣合同糾紛一案，本院于 2011 年 9 月 26 日立案受理后，依法由審判員呂小明獨任審判，于 2011 年 11 月 3 日 公開開庭進行了審理。后因案情復(fù)雜，本院組成由審判員呂小明擔任審判長，審判員徐晨璐、人民陪審員諸葛誠參加評議的合議庭，于 2012 年 5 月 17 日 、 6 月 14 日 公開開庭進行了審理。原告馮 XX 及四原告委托代理人王 X 、藍 XX ，被告陳 XX 及其委托代理人尤 XX 到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告陳 XX 、馮 XX 、王 XX 、馮 X 訴稱：原告陳 XX 系馮 X1 之妻，原告馮 XX 系馮 X1 之子，原告王 XX 系馮 X1 兒媳，原告馮 X 系馮 X1 孫女，各原告與馮 X1 均為蓮都區(qū)水東村村民，馮 X1 于 2007 年 7 月 11 日 病故。 2001 年 2 月 28 日 ，馮 X1 及各原告與被告陳 XX 簽訂協(xié)議書一份，約定將以馮 X1 和原告家庭戶審批取得的蓮都區(qū)水東新村 87.5 平方米 的宅基地讓與被告陳 XX 出資建房，轉(zhuǎn)讓費用為 212500 元。后被告在該宅基地上建成了面積為 400 多平方米的四層居住房屋。因被告并非原告村集體成員，所涉宅基地屬村集體所有，依法不得非法買賣。故原告起訴要求確認原、被告于 2001 年 2 月 28 日 簽訂的地基轉(zhuǎn)讓協(xié)議書無效。

被告陳 XX 辯稱：程序方面，原告遺漏了必須共同參加訴訟的當事人。馮 X1 于 2007 年 7 月 11 日 病故后，依法應(yīng)由其法定繼承人參與訴訟，而除馮 XX 外馮 X1 其他子女未作為共同原告參加訴訟，程序不合法。實體方面，原、被告針對涉訴房屋宅基地使用權(quán)簽訂了轉(zhuǎn)讓協(xié)議，該協(xié)議系雙方真實意思表示，且已全面履行，被告在該宅基地上投資建成了總面積為 518.09 平方米 的房屋，并進行了整體裝修，被告居住使用至今已有 11 年，同時雙方又簽訂了房屋買賣協(xié)議書�，F(xiàn)原告受經(jīng)濟利益驅(qū)動違背誠信原則，其過錯責(zé)任在于原告，請求法院依法裁決。

原告為證明其訴訟主張，在舉證期限內(nèi)向本院提交的證據(jù)有：一、馮 X1 戶口本復(fù)印件及水東村委會證明一份，待證馮 X1 的身份情況及馮 X1 于 2007 年 7 月 11 日 死亡的事實；二、四原告身份證及戶口本復(fù)印件，待證四原告身份情況及四原告與馮 X1 在審批訟爭的宅基地時屬一個在冊戶口內(nèi)的成員；三、被告陳 XX 戶籍信息材料，待證被告屬城鎮(zhèn)居民的事實；四、土地登記卡，待證訟爭宅基地土地性質(zhì)為集體所有；五、宗地測量圖、麗水市私人建房用地呈報表、建設(shè)用地規(guī)劃許可證附件、個人建房申請報告單，待證訟爭房屋及宅基地當時是以馮 X1 的名義包括各原告共 5 人向有關(guān)部門審批報建；六、原、被告簽訂的宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，待證原、被告在未經(jīng)審批的情況下于 2001 年 2 月 28 日 就訟爭宅基地進行了非法轉(zhuǎn)讓；七、水東村村民委員會出具的證明一份，待證訟爭宅基地不得轉(zhuǎn)讓的事實。

被告為證明其抗辯主張，在舉證期限內(nèi)向本院提供的證據(jù)有：一、馮 X1 及原告出具的收條五張，待證被告共支付宅基地轉(zhuǎn)讓款 217500 元，比協(xié)議書約定多了 5000 元；二、原、被告于 2001 年 2 月 28 日 及馮 X1 與被告于 2005 年 5 月 16 日 簽訂的房屋買賣協(xié)議各一份，待證原、被告為了便于房屋過戶簽訂了房屋買賣協(xié)議；三、訟爭房屋違章處罰材料，待證訟爭房屋躍層部分因系違章建筑經(jīng)相關(guān)職能部門處罰，并已登載在房屋產(chǎn)權(quán)證中；四、承諾書二份，待證各原告、馮 X1 承諾保證訟爭房屋及地基家庭成員間產(chǎn)權(quán)無爭議，并協(xié)助辦理過戶登記手續(xù)；五、公證書一份，待證 2005 年 5 月 16 日 被告陳 XX 與馮 X1 簽訂房屋買賣協(xié)議時，為了便于今后過戶，馮 X1 夫婦委托李 XX 辦理訟爭房產(chǎn)過戶手續(xù)；六、蓮都區(qū)水東新村 47 號房屋所有權(quán)證、集體土地使用證，待證雖然登記的房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人為馮 X1 ，但所有手續(xù)均是被告辦理，馮 X1 僅是名義上的產(chǎn)權(quán)人。

被告對原告的證據(jù)質(zhì)證認為：對原告證據(jù)一至六的真實性沒有異議，但對證據(jù)六待證事實有異議，被告認為該協(xié)議書系雙方當事人真實意思表示，并且合同已經(jīng)履行；對證據(jù)七，宅基地是否允許轉(zhuǎn)讓，應(yīng)根據(jù)法律法規(guī)和政策規(guī)定，村委會作為基層組織無權(quán)作出判定。

原告對被告的證據(jù)質(zhì)證認為：證據(jù)一、三、六沒有異議；證據(jù)二的真實性沒有異議，但該二份協(xié)議書因違法而無效；證據(jù)四、五的真實性沒有異議，但不影響協(xié)議書的無效。

經(jīng)庭審質(zhì)證，本院對原、被告的證據(jù)作如下認證：原告證據(jù)一至六，被告對真實性沒有異議，本院認為上述證據(jù)符合真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性的證據(jù)特征，本院予以確認；原告證據(jù)七，對宅基地轉(zhuǎn)讓的效力判斷應(yīng)根據(jù)法律、法規(guī)和國家政策，故本院不予確認。被告證據(jù)一、三、六，原告沒有異議，本院予以確認；被告證據(jù)二、四、五，原告對真實性沒有異議，且與本案具有關(guān)聯(lián)性，本院予以確認。

本院根據(jù)被告申請，委托浙江 XX 價格評估有限公司對訟爭的蓮都區(qū)水東新村 47 號房屋價格進行評估，浙天和（ 2012 ）財估字第 001 號價格評估結(jié)論書結(jié)論為： 1 、標的物房產(chǎn)價格評估總金額為 1531479 元； 2 、標的物房產(chǎn)建造成本為 507728.20 元； 3 、標的物裝修部分價格為 124236 元。

對價格評估結(jié)論書，原告認為評估價格過高，第一至四層房屋用途均為住宅，因此，價格應(yīng)基本一致，而第一層評估價格明顯偏高，第五層屬違章建筑，不應(yīng)進行市場評估。被告認為評估價格明顯偏低，該結(jié)論書不具有客觀真實性，不應(yīng)采信。本院認為價格評估結(jié)論書原、被告均對價格提出異議，且本案原告僅主張地基轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效，故本院對價格評估結(jié)論書不予評判。

綜上，結(jié)合雙方當事人庭審陳述，本院對本案事實認定如下：馮 X1 與各原告均系蓮都區(qū)水東村村民，原告陳 XX 系馮 X1 之妻，原告馮 XX 系馮 X1 之子，原告王 XX 與原告馮 XX 系夫妻關(guān)系，原告馮 X 系馮 X1 孫女，馮 X1 于 2007 年 7 月 11 日 病故。馮 X1 共有子女四人馮 X2 、馮 X3 、馮 X4 、馮 XX ，其中馮 X2 、馮 X3 、馮 X4 明確表示放棄對蓮都區(qū)水東新村 47 號房屋地基的權(quán)利，不作為原告參加訴訟。被告陳 XX 系非水東村城鎮(zhèn)居民戶籍。

1999 年 12 月 24 日 ，馮 X1 以申請建房戶主名義（在冊人口包括四原告）向政府部門申請在水東新村建房用地并獲得批準。 2001 年 2 月 28 日 ，馮 X1 、四原告為甲方與被告陳 XX 為乙方簽訂協(xié)議書一份，約定甲方自愿將坐落于蓮都區(qū)水東新村房屋 2.5 間轉(zhuǎn)讓歸乙方建造并所有；由乙方一次性給甲方補償金人民幣 21.25 萬元正，本協(xié)議簽訂后三日內(nèi)先付人民幣 10 萬元，建房手續(xù)辦理完畢并交付乙方后七日內(nèi)，由乙方支付人民幣 9.25 萬元，房屋建成手續(xù)辦至乙方后三日內(nèi)支付剩余 2 萬元；房屋建成后所有權(quán)歸乙方所有，甲、乙雙方應(yīng)在二年內(nèi)依法辦理過戶手續(xù)，甲方應(yīng)積極給予配合，有關(guān)費用由乙方承擔。如因乙方原因，上述房屋未能在二年內(nèi)辦理過戶的，乙方應(yīng)在期滿后向甲方給付余款 2 萬元。雙方約定了其他相關(guān)內(nèi)容。合同簽訂后，被告陳 XX 支付原告地基款共計 217500 元，后被告出資建造房屋及進行了裝修并入住管業(yè)至今。為辦理房屋過戶手續(xù)，馮 X1 、各原告與被告就訟爭房屋簽訂了房屋買賣協(xié)議，馮 X1 、原告陳 XX 于 2005 年 5 月 18 日 辦理公證就訟爭房屋委托李 XX 出售并辦理房屋過戶手續(xù)。在被告交納了違章罰款后，被告分別于 2005 年 2 月 5 日 、 2005 年 5 月 10 日 以馮 X1 為土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人辦理了土地及房產(chǎn)權(quán)屬登記。根據(jù)房產(chǎn)證登記訟爭房屋一至四層證載面積為 438.55 平方米，躍層 79.54 平方米暫時保留使用，訟爭房屋土地性質(zhì)為集體土地。

本院認為：根據(jù)我國土地管理法律法規(guī)規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。國務(wù)院辦公廳和國土資源部的相關(guān)文件也明令禁止農(nóng)民住宅向城鎮(zhèn)居民出售和城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。本案訟爭地基轉(zhuǎn)讓協(xié)議雖然系雙方當事人真實意思表示，且已實際履行，被告出資建房并入住管業(yè)多年，但由于協(xié)議所涉及的土地屬農(nóng)民集體性質(zhì)住宅用地，該地基轉(zhuǎn)讓協(xié)議明顯違反國家法律和政策規(guī)定，依法應(yīng)確認無效。據(jù)此，依照《中華人民共和國民法通則》第五十八條第一款第（五）項之規(guī)定，判決如下：

原告陳 XX 、馮 XX 、王 XX 、馮 X 與被告陳 XX 于 2001 年 2 月 28 日 簽訂的關(guān)于麗水市蓮都區(qū)水東新村 47 號 2.5 間地基轉(zhuǎn)讓協(xié)議書無效。

案件受理費 4500 元，由原告陳 XX 、馮 XX 、王 XX 、馮 X 負擔 2250 元，被告陳 XX 負擔 2250 元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于浙江省麗水市中級人民法 院。

審 判 長 呂 小 明

審 判 員 徐 晨 璐

人民陪審員 諸 葛 誠

二 O 一二年 六 月十四日

本件與原本核對無異

書 記 員 魏 小 云