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麗水市蓮都區(qū)人民法院

民事判決書(shū)

（ 2012 ）麗蓮民初字第 598 號(hào)


原 告： 程 XX ，女， 1990 年 7 月 20 日 出生，漢族，住青田縣臘口鎮(zhèn) XX 。公民身份號(hào)碼： XX 。

原 告：洪 XX ，男， 1989 年 12 月 3 日 出生，漢族，住青田縣阜山鄉(xiāng) XX 。公民身份號(hào)碼： XX 。

兩原告委托代理人（特別授權(quán)）：葉 XX ，浙江 XX 律師事務(wù)所律師。

兩原告委托代理人（特別授權(quán)）：黃 X ，浙江 XX 律師事務(wù)所律師。

被告：金 XX ，男， 1964 年 2 月 10 日 出生，漢族，住麗水市蓮都區(qū) XX ，現(xiàn)住麗水市蓮都區(qū) XX 。公民身份號(hào)碼： XX 。

委托代理人（特別授權(quán)）：高 X 、李 X ，浙江 XX 律師事務(wù)所律師。

第三人：郭 XX ，男， 1958 年 7 月 6 日 出生，漢族，住青田縣石溪鄉(xiāng) XX 。公民身份號(hào)碼： XX 。

委托代理人（特別授權(quán)）：郭 X ，男， 1982 年 3 月 6 日 出生，漢族，住 青田縣石溪鄉(xiāng) XX 。公民身份號(hào)碼： XX 。

第三人： 郭 X ，男， 1982 年 3 月 6 日 出生，漢族，住 青田縣石溪鄉(xiāng) XX 。公民身份號(hào)碼： 332522198203061752 。

原告 程 XX 、洪 XX 與被告金 XX 、第三人郭 XX 、郭 X 房屋租賃合同 糾紛一案，本院于 2012 年 6 月 29 日立案受理后， 依法由審判員徐晨璐獨(dú)任審判，于同年 8 月 23 日 公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告 程 XX 、 洪 XX 的委托代理人葉 XX 、黃 X ，被告金 XX 及其委托代理人高 X ，第三人郭 XX 及其委托代理人郭 X ，第三人郭 X 到庭參加訴訟 。 本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告 程 XX 、 洪 XX 訴稱： 2008 年 3 月 26 日 ，被告金 XX 與浙江正達(dá)置業(yè)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“正達(dá)公司”）簽訂了《房屋租賃合同》，正達(dá)公司將陽(yáng)光城 26 幢、 31 幢樓 110 — 119 號(hào)十間商鋪店面租于被告金 XX ，租賃期限為 2008 年 7 月 15 日 至 2013 年 7 月 14 日 。合同對(duì)租金進(jìn)行了約定，即第一層營(yíng)業(yè)用房 26.5 元 / 平方米 / 月，二層營(yíng)業(yè)用房 13.25 元 / 平方米 / 月，第三期每年租金遞增 10% 。 2010 年 12 月 23 日 ，正達(dá)公司將《房屋租賃合同》所涉的陽(yáng)光城 26 幢、 31 幢 110 — 119 號(hào)十間商鋪店面（即今麗陽(yáng)街 638 號(hào)、 640 號(hào)、 642 號(hào)一層、二層店面，雖登記為三間店面，實(shí)際為四間店面）賣給原告，正達(dá)公司與原告約定從 2010 年 12 月 23 日 開(kāi)始麗陽(yáng)街 638 號(hào)、 640 號(hào)、 642 號(hào)一層、二層店面租金由原告收取，并告知被告租賃關(guān)系延續(xù)，并讓其直接將租金交付原告。經(jīng)原告多次催討，被告拒不按合同約定交付 2011 年度和 2012 年度的租金。另原告查明，被告未經(jīng)原告同意，已擅自將其承租的原告所有的店面轉(zhuǎn)租給第三人郭 XX 。原告認(rèn)為，原告作為房屋所有權(quán)人，雖未直接與被告簽訂《房屋租賃合同》，但根據(jù)房屋買賣不破租賃的規(guī)定，原告直接延續(xù)原《房屋租賃合同》所有權(quán)利、義務(wù)。被告未支付租金和未經(jīng)原告同意擅自轉(zhuǎn)租行為，已構(gòu)成根本性違約，原告有權(quán)依法解除雙方的租賃關(guān)系。原告請(qǐng)求依法判令： 1 、解除原告與被告間 2008 年 3 月 26 日 的《房屋租賃合同》； 2 、被告金 XX 向原告支付自 2010 年 12 月 23 日 至騰房之日止的房屋租金及利息（租金暫計(jì)至起訴之日約為： 221242 元，利息從起訴之日起按中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期貸款利率計(jì)算至款項(xiàng)還清之日止）； 3 、被告金 XX 向原告支付違約金 8 萬(wàn)元及利息（利息從起訴之日起按中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算至款項(xiàng)還清之日止）； 4 、被告金 XX 立即騰空蓮都區(qū)麗陽(yáng)街 638 號(hào)、 640 號(hào)、 642 號(hào)二層店面； 5 、第三人郭 XX 協(xié)助騰空蓮都區(qū)麗陽(yáng)街 638 號(hào)、 640 號(hào)、 642 號(hào)一層店面； 6 、本案訴訟費(fèi)由被告金 XX 承擔(dān)。

被告金 XX 辯稱： 被告不存在原告訴請(qǐng)和事實(shí)理由中相關(guān)一至六點(diǎn)的糾紛，本案被告不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相關(guān)任何賠償和騰空責(zé)任。被告與第三人間的轉(zhuǎn)讓包括了經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓與店鋪轉(zhuǎn)租，且正達(dá)公司對(duì)被告的轉(zhuǎn)租行為予以認(rèn)可，被告的轉(zhuǎn)租行為發(fā)生在原告取得租賃物產(chǎn)權(quán)之前，因此無(wú)需經(jīng)得原告同意。被告不存在怠于支付租金的行為，被告曾欲交付 20 萬(wàn)租金給原告，但原告作為房東至始至終未出面，被告因無(wú)法確認(rèn)原告委托代理人身份故未支付租金。被告在正達(dá)公司 2012 年 5 月 31 日出具《函》后，即 2012 年 6 月知曉正達(dá)公司將被告承租部分商鋪出讓給另三位業(yè)主，被告在 6 月份向另兩位業(yè)主支付租金，因原告自身原因?qū)е卤桓嫖粗Ц蹲饨稹１桓嬲J(rèn)為即使被告未支付足額租金仍應(yīng)由合同的一方當(dāng)事人正達(dá)公司向被告主張而非原告。

第三人郭 XX 、郭 X 辯稱：沒(méi)有異議。

經(jīng)審理本院查明： 2008 年 3 月 26 日 ，被告金 XX 與浙江正達(dá)置業(yè)股份有限公司簽訂《房屋租賃合同》，約定：由被告金 XX 承租位于正達(dá)陽(yáng)光城麗陽(yáng)路商鋪，一層商鋪十間戶牌號(hào)為陽(yáng)光城 26 、 31 幢樓 110 — 119 號(hào)，建筑面積為 797.8 平方米 ， 26 、 31 幢二層商鋪十間，建筑面積為 880.71 平方米 ；租賃期限自 2008 年 7 月 15 日 至 2013 年 7 月 14 日 ；租金金額總計(jì)為 2221052 元，支付方式實(shí)行先交租后使用，被告分十次支付標(biāo)的租金，其中第八次被告需支付（ 2012 年 1 月 15 日 至 2012 年 7 月 14 日 ）租金人民幣 238209 元，第九次被告需支付（ 2012 年 7 月 15 日 至 2013 年 1 月 14 日 ）租金人民幣 262030 元，第八次租金于每年 6 月 3 日前、第九次租金于每年 12 月 31 日前匯入浙江正達(dá)置業(yè)股份有限公司指定賬戶；被告未按期支付租金或?qū)⒆赓U標(biāo)的擅自轉(zhuǎn)租給第三方屬違約行為，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。第三人郭 X 、郭 XX 系父子關(guān)系， 2011 年 10 月 15 日 ，被告金 XX 與第三人郭 X 、郭 XX 簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》將被告承租的商鋪部分轉(zhuǎn)讓給第三人經(jīng)營(yíng)。 2012 年 5 月 22 日 ，麗水市蓮都區(qū)人民法院作出（ 2012 ）麗蓮商初第 312 號(hào)生效判決確認(rèn)被告金 XX 與第三人間簽訂的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》合法有效。 2012 年 2 月 6 日 ，浙江正達(dá)置業(yè)股份有限公司將蓮都區(qū)麗陽(yáng)街 638 號(hào)、 638 號(hào)二層，蓮都區(qū)麗陽(yáng)街 640 號(hào)、 640 號(hào)二層，蓮都區(qū)麗陽(yáng)街 642 號(hào)、 642 號(hào)二層（原先名為陽(yáng)光城 26 幢、 31 幢 114 號(hào)， 115 號(hào)， 116 號(hào)， 214 號(hào)， 215 號(hào)， 216 號(hào)）過(guò)戶登記在兩原告名下。 2012 年 5 月 31 日 ，浙江正達(dá)置業(yè)股份有限公司向被告金 XX 出具《函》，告知被告將所租賃部分商鋪 2012 年 1 月 15 日 — 2013 年 7 月 14 日 的租金直接支付給業(yè)主杜延安、賴建華、原告程 XX 等人。 2012 年 6 月 1 日 ，浙江正達(dá)置業(yè)股份有限公司出具《證明》，證實(shí) 2012 年 1 月 15 日 — 2012 年 7 月 14 日 蓮都區(qū)麗陽(yáng)街 638 號(hào)、 638 號(hào)二樓， 640 號(hào)、 640 號(hào)二樓， 642 號(hào)、 642 號(hào)二樓房屋租金合計(jì) 73517 元。 2010 年 8 月 11 日 、 2011 年 3 月 30 日 、 2011 年 10 月 12 日 ，被告金 XX 向浙江正達(dá)置業(yè)股份有限公司賬戶分別匯款 216553 元、 216553 元、 238209 元，支付《房屋租賃合同》約定的第五、六、七次租金。

本院采信并據(jù)以認(rèn)定上述事實(shí)的證據(jù)有原告提供的：兩原告及被告身份證明、第三人身份證明、被告與浙江正達(dá)置業(yè)股份有限公司簽訂的《房屋租賃合同》、被告與第三人簽訂的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》、麗房權(quán)證蓮都區(qū)字第 01175926 號(hào)等房產(chǎn)權(quán)證、房地產(chǎn)平面圖、浙江正達(dá)置業(yè)股份有限公司出具《證明》一份；被告金 XX 提供的 （ 2012 ）麗蓮商初字第 312 號(hào) 民事判決書(shū)、中國(guó)工商銀行進(jìn)賬單及個(gè)人業(yè)務(wù)憑證、浙江泰隆商業(yè)銀行網(wǎng)上銀行交易回單 、 浙江正達(dá)置業(yè)股份有限公司 2012 年 5 月 31 日 《函》、被告金 XX 理財(cái)金賬戶歷史明細(xì)清單及當(dāng)事人的庭審陳述。

本院認(rèn)為：被告金 XX 與浙江正達(dá)置業(yè)股份有限公司簽訂的《房屋租賃合同》系雙方真實(shí)意思表示，合同依法成立并生效。浙江正達(dá)置業(yè)股份有限公司系在租賃期間將蓮都區(qū)麗陽(yáng)街 638 號(hào)、 638 號(hào)二層， 640 號(hào)、 640 號(hào)二層， 642 號(hào)、 642 號(hào)二層（原先名為陽(yáng)光城 26 幢、 31 幢 114 號(hào)， 115 號(hào)， 116 號(hào)， 214 號(hào)， 215 號(hào)， 216 號(hào)）產(chǎn)權(quán)過(guò)戶至原告程 XX 、洪 XX 名下，故租賃物在租賃期間發(fā)生的所有權(quán)變動(dòng)，不影響租賃合同的效力。被告金 XX 與兩第三人間的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》系租賃物所有權(quán)變動(dòng)之前訂立，且被告金 XX 已告知原所有權(quán)人浙江正達(dá)置業(yè)股份有限公司，麗水市蓮都區(qū)人民法院（ 2012 ）麗蓮商初字第 312 號(hào)生效 判決 認(rèn)定該《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的效力為合法有效，故兩原告訴請(qǐng)認(rèn)為被告存在擅自轉(zhuǎn)租行為并無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)；兩原告系 2012 年 2 月 6 日 獲得租賃物產(chǎn)權(quán)，故兩原告訴請(qǐng)被告金 XX 向其支付自 2010 年 12 月 23 日起 的租金及利息，不具有事實(shí)及法律依據(jù)；且被告金 XX 在獲知租賃物產(chǎn)權(quán)變更兩原告名下后已向原告程 XX 及其父親明確表示愿意支付租金并欲履行支付租金的義務(wù)，被告金 XX 的行為并不構(gòu)成根本性違約。綜上，原告程 XX 、洪 XX 訴請(qǐng)解除原告與被告間的《房屋租賃合同》及要求被告支付違約金及利息，不具有事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予支持。被告金 XX 已向浙江正達(dá)置業(yè)股份有限公司支付 2010 年 12 月 23 日 至 2012 年 1 月 14 日 的租金，依據(jù)浙江正達(dá)置業(yè)股份有限公司與被告金 XX 簽訂的《房屋租賃合同》及 2012 年 5 月 31 日 向被告金 XX 發(fā)送的《函》，被告金 XX 需向兩原告支付 2012 年 1 月 15 日 — 2012 年 7 月 14 日 的租金，對(duì)原告訴請(qǐng)的該部分租金，本院予以支持。依據(jù)《房屋租賃合同》約定，被告金 XX 需于 2012 年 6 月 3 日前 付清 2012 年 1 月 15 日 — 2012 年 7 月 14 日 租金，被告金 XX 至今未付該期租金，故原告訴請(qǐng)被告金 XX 支付遲延支付的租金利息，符合法律規(guī)定，本院予以支持。為此，依照《中華人民共和國(guó)民法 通則》 第一百零六條、第一百三十四條，《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條、第二百二十四條、第二百 二十六條、第二百二十七條、第二百二十九條之規(guī)定，判決如下 ：

一、被告金 XX 于本判決生效后十五日內(nèi)支付原告程 XX 、洪 XX2012 年 1 月 15 日 — 2012 年 7 月 14 日 的租金 73517 元；

二、被告金 XX 于本判決生效后十五日內(nèi)支付原告程 XX 、洪 XX 自 2012 年 6 月 3 日起 至上述租金付清之日止的利息（按中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算）；

三、駁回原告程 XX 、洪 XX 的其他訴訟請(qǐng)求。

案件受理費(fèi) 6820 元，減半收取 3410 元，由原告程 XX 、洪 XX 負(fù)擔(dān) 2410 元，由被告金 XX 負(fù)擔(dān) 1000 元 。

如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于浙江省麗水市中級(jí)人民法院。

審 判 員 徐 晨 璐

二 O 一二年八月二十九日

本件與原本核對(duì)無(wú)異

代書(shū)記員 何 燁