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浙江省麗水市中級(jí)人民法院


民 事 判決 書(shū)



(2012)浙麗民終字第169號(hào)






上訴人（原審被告）青田X投資有限公司。


法定代表人林XX，該公司執(zhí)行董事。


上訴人（原審原告）青田X制傘有限公司。


法定代表人葉XX。


委托代理人趙麗軍，浙江萬(wàn)申佳律師事務(wù)所律師。


委托代理人謝卿，浙江萬(wàn)申佳律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。


上訴人青田X投資有限公司與上訴人青田X制傘有限公司因房屋租賃合同糾紛一案，不服青田縣人民法院（2011）麗青船民初字第44號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2012年6月28日對(duì)本案進(jìn)行了公開(kāi)開(kāi)庭審理。上訴人青田X投資有限公司的法定代表人林XX、上訴人青田X制傘有限公司法定代表人葉XX及其委托代理人趙麗軍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。


原審法院經(jīng)開(kāi)庭審理，對(duì)證據(jù)進(jìn)行質(zhì)證和認(rèn)證，認(rèn)定本案事實(shí)如下：2010年4月12日，原告青田X制傘有限公司作為合同的甲方與被告青田X投資有限公司作為合同的乙方簽訂了租賃合同，原告青田X制傘有限公司將其位于青田縣船寮鎮(zhèn)大垟工業(yè)區(qū)的廠(chǎng)房租給被告青田X投資有限公司使用。租賃合同的第二條約定：租賃暫定拾年，從2010年4月12日起至2020年4月12日止，本合同簽訂之日乙方支付給甲方租賃（水電）押金人民幣伍萬(wàn)元整，期滿(mǎn)無(wú)欠費(fèi)無(wú)息退還。租賃合同的第三條約定：第一年和第二年的租金人民幣450000元整，第三年的租金470000元整，第四年租金490000元整，第五年至第十年的租金為每年500000元整。租金采用先付后用原則，每年的租金分兩次付清。甲方同意給乙方三個(gè)月的裝修期。但本合同生效之日乙方支付第一次六個(gè)月租金。之后租金提前兩個(gè)月支付，即在六個(gè)月租期滿(mǎn)前兩個(gè)月，乙方支付下六個(gè)月租金，今后租金支付方式以此類(lèi)推。若乙方逾期一個(gè)月不支付下一次租金的，甲方有權(quán)收回廠(chǎng)房，解除租賃合同。租賃合同的第十條約定：由于乙方在甲方出租的空置廠(chǎng)房上投入昂貴的硬件、軟件資源，故甲方不得以任何借口將房屋使用權(quán)收回，否則甲方賠償乙方的一切損失。合同簽訂后原告即將房屋交付給被告，被告即投入資金對(duì)房屋進(jìn)行裝修。被告自認(rèn)2010年7月因故停產(chǎn)。但又占用房屋至今，被告除了支付原告租賃（水電）押金50000元之外，至今未付租金。雙方致成糾紛。2011年2月24日原告訴至法院，請(qǐng)求判令解除與被告于2010年4月12日簽訂的租賃合同；被告支付租賃合同第一期、第二期租金共計(jì)450000元；被告支付違約金10000元；本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。青田X投資有限公司反訴請(qǐng)求判決確認(rèn)雙方簽訂的租賃合同無(wú)效，反訴被告青田X制傘有限公司向反訴原告青田X投資有限公司返還押金50000元，并賠償經(jīng)濟(jì)損失1500000元。后原告青田X制傘有限公司在之前的訴訟請(qǐng)求基礎(chǔ)上增加訴訟請(qǐng)求：要求被告騰房并拆除裝修裝飾等添附物并恢復(fù)原狀；被告承擔(dān)合同解除之日至被告實(shí)際交房之日房屋占有使用費(fèi)。


原審法院另經(jīng)審理查明，本案所涉房屋于2004年6月24日由相關(guān)部門(mén)頒發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，房屋建成后，2011年9月22日由相關(guān)部門(mén)頒發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。麗水市中興工程咨詢(xún)有限公司于2011年12月5日依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察和林XX于2011年5月23日簽字確認(rèn)的范圍、工程量作出鑒定結(jié)論：裝飾裝修建設(shè)工程的造價(jià)735354元。在訴訟過(guò)程中，原告自認(rèn)第一年和第二年的租金總共450000元。


原審法院經(jīng)審理認(rèn)為，原、被告在2010年4月12日簽訂租賃合同時(shí)，本案所涉房屋尚未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，原告即將房屋交付被告裝修并投入使用，于2011年9月22日才獲得相關(guān)部門(mén)頒發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定：“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效”。故原、被告簽訂的租賃合同應(yīng)認(rèn)定有效。原、被告現(xiàn)均同意租賃合同解除，故準(zhǔn)許原、被告于2010年4月12日簽訂的租賃合同解除，被告應(yīng)將房屋交還給原告，并支付合同解除前后的租金和房屋占有使用費(fèi)，按照租賃合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。原、被告簽訂租賃合同的第十條約定：由于乙方在甲方出租的空置廠(chǎng)房上投入昂貴的硬件、軟件資源，故甲方不得以任何借口將房屋使用權(quán)收回，否則甲方賠償乙方的一切損失。根據(jù)租賃合同的第三條約定，原告有權(quán)單方解除合同，因此原告有權(quán)將房屋使用權(quán)收回，租賃合同中的 “甲方不得以任何借口將房屋使用權(quán)收回，否則甲方賠償乙方的一切損失”結(jié)合租賃合同的第三條、合同的目的，依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則，應(yīng)當(dāng)理解為“甲方不得以任何不正當(dāng)理由將房屋使用權(quán)收回，否則甲方賠償乙方的一切損失”。原、被告簽訂租賃合同時(shí)，原告未辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，原告就將房屋交付給被告，被告即投入資金對(duì)房屋進(jìn)行裝修。直至被告第二次申請(qǐng)?jiān)u估鑒定時(shí)，租賃合同仍然處于無(wú)效狀態(tài)，原、被告均存在過(guò)錯(cuò)，對(duì)于形成附合物的裝飾裝修物歸原告所有，原告應(yīng)予以酌情賠償；對(duì)未形成附合物的裝飾裝修物應(yīng)由被告清理騰空。原告的合理的訴訟請(qǐng)求，依法予以支持；其不合理的訴訟請(qǐng)求，不予支持。被告主張雙方簽訂的租賃合同是無(wú)效的，因依照本案事實(shí)和法律規(guī)定已認(rèn)定合同有效，故不予支持。被告主張由于葉XX實(shí)施的違法行為，導(dǎo)致


其于2010年7月底被迫停止生產(chǎn)，因被告未提交證據(jù)予以證實(shí)，故不予采信。被告要求賠償過(guò)高的部分，不予支持。因原、被告的租賃合同解除，被告向原告支付的押金50000元，原告理應(yīng)退還。


據(jù)此，原審法院依照《中華人民共和國(guó)合同法》九十三條、第九十六條、第九十七條、第二百一十二條、第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條、第九條第二款之規(guī)定，判決：


一、解除青田X制傘有限公司與青田X投資有限公司于2010年4月12日簽訂的租賃合同；


二、青田X投資有限公司于判決生效后二十日內(nèi)騰空廠(chǎng)房交還青田X制傘有限公司（對(duì)于形成附合物的裝飾裝修物歸青田X制傘有限公司所有）；


三、青田X投資有限公司于判決生效后二十日內(nèi)支付給青田X制傘有限公司租金及房屋占有使用費(fèi)（自2010年7月12日起至實(shí)際交還房屋之日止按合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）；


四、青田X制傘有限公司于判決生效后二十日內(nèi)賠償青田X投資有限公司損失350000元；


五、青田X制傘有限公司于判決生效后二十日內(nèi)返還青田X投資有限公司押金50000元；


六、駁回原告青田X制傘有限公司的其他訴訟請(qǐng)求；


七、駁回反訴原告青田X投資有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。


本案本訴案件受理費(fèi)8200元，由青田X制傘有限公司負(fù)擔(dān)3500元，由青田X投資有限公司負(fù)擔(dān)4700元。反訴案件受理費(fèi)18750元，減半收取9375元，由青田X制傘有限公司負(fù)擔(dān)3650元，由青田X投資有限公司負(fù)擔(dān)5725元；鑒定費(fèi)50000元，由青田X制傘有限公司負(fù)擔(dān)20000元，青田X投資有限公司負(fù)擔(dān)30000元。


上訴人青田X投資有限公司上訴稱(chēng)：1、本案系勝利制傘公司的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致雙方簽訂無(wú)效的房屋租賃合同，又是勝利制傘公司的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致房屋租賃合同無(wú)法繼續(xù)履行而解除。勝利制傘公司租給上訴人的廠(chǎng)房所謂“標(biāo)準(zhǔn)空置廠(chǎng)房”經(jīng)一次次整改仍然無(wú)法達(dá)到企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)的要求，導(dǎo)致上訴人資金投入后無(wú)法正常開(kāi)展生產(chǎn)，勝利制傘公司理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。2010年7月，雙方約定的正式租賃期限還未開(kāi)始，雙方就已經(jīng)解除房屋租賃合同達(dá)成一致意見(jiàn)，勝利制傘公司也明確不再向上訴人主張租金，上訴人也已經(jīng)及時(shí)地騰空了廠(chǎng)房，雙方的爭(zhēng)議焦點(diǎn)只是應(yīng)當(dāng)賠償上訴人多少損失的問(wèn)題，是勝利制傘公司在明知上訴人已經(jīng)騰空廠(chǎng)房的情況下不接收廠(chǎng)房，不應(yīng)以此為由要求上訴人支付租金和占有使用費(fèi)；2、上訴人的損失僅廠(chǎng)房裝修一項(xiàng)經(jīng)鑒定就達(dá)到了735354元，此外，還有青田縣城2家門(mén)店裝修等相應(yīng)費(fèi)用30萬(wàn)元，還有工人工資、水電費(fèi)、建立網(wǎng)站費(fèi)用、 ISU認(rèn)證費(fèi)、電視廣告費(fèi)、辦公用品費(fèi)等損失20萬(wàn)元以及其他無(wú)法用證據(jù)證明的巨額損失，上述經(jīng)濟(jì)損失均因勝利制傘公司的過(guò)錯(cuò)行為導(dǎo)致，勝利制傘公司理應(yīng)全部賠償。綜上，一審判決在認(rèn)定事實(shí)和適用法律上均有錯(cuò)誤，請(qǐng)求二審法院依法改判或者發(fā)回重審。


上訴人青田X制傘有限公司上訴及答辯稱(chēng)：1、按照司法解釋的規(guī)定，只有在合同無(wú)效，出租人不同意利用的前提下，對(duì)已形成附合的裝修物，才由雙方各自按導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失�，F(xiàn)一審既然認(rèn)定合同有效，則不應(yīng)判決上訴人分擔(dān)賠償裝飾物的責(zé)任；2、正氣投資公司的上訴理由不能成立，本案合同屬于有效合同，導(dǎo)致合同不能履行的原因是正氣投資公司自己經(jīng)營(yíng)不善，并非上訴人的過(guò)錯(cuò)。事實(shí)上第一年的租金就是45萬(wàn)元，上訴人為了早日結(jié)案拿回出租廠(chǎng)房，才作了讓步，同意前兩年的租金按一年算，所以真正損失的是上訴方。一審判決裝飾物損失各半承擔(dān)，存在一定問(wèn)題，請(qǐng)求二審法院依法改判。

針對(duì)青田X制傘有限公司的上訴理由，青田X投資有限公司辯稱(chēng)：勝利制傘公司拿不合格的廠(chǎng)房騙其簽訂了合同，導(dǎo)致廠(chǎng)房不能使用，理應(yīng)賠償損失，請(qǐng)求二審法院依法判決。

二審經(jīng)審理，查明的事實(shí)與原審一致，原審法院在判決中列明的經(jīng)庭審舉證質(zhì)證認(rèn)定本案事實(shí)的證據(jù)，具有合法性客觀(guān)性及關(guān)聯(lián)性，二審仍作為定案依據(jù)予以確認(rèn)。

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)如下：

一、關(guān)于本案租賃合同的效力問(wèn)題。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定，“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效”，對(duì)照本案情形，青田X制傘有限公司在2011年9月22日取得了出租廠(chǎng)房的建設(shè)工程規(guī)劃許可證，該時(shí)間在一審?fù)�審辯論終結(jié)前，故本案的租賃合同應(yīng)認(rèn)定為有效。

二、關(guān)于本案合同解除后剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失如何分擔(dān)的問(wèn)題。因本案雙方均同意租賃合同解除，但對(duì)合同解除后已形成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有約定，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條第（三）項(xiàng)規(guī)定，“因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”。本案中承租方雖未按照合同約定的期限支付租金，但出租方也存在將無(wú)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的房屋交付承租方，對(duì)承租方正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生一定影響的過(guò)錯(cuò)，故雙方均應(yīng)對(duì)合同解除后剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

綜上，本院認(rèn)為，本案雙方簽訂的租賃合同有效，在此前提下，雙方均同意解除租賃合同，應(yīng)予準(zhǔn)許。因青田X投資有限公司在糾紛產(chǎn)生后，未及時(shí)騰空并交還租賃房屋，對(duì)于合同解除前后的租金及房屋占有使用費(fèi)，理應(yīng)按照租賃合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)予以支付。上訴人青田X投資有限公司上訴提出其已騰空房屋，但出租方在明知已騰空廠(chǎng)房的情況下不接收廠(chǎng)房，故其不應(yīng)承擔(dān)租金和房屋占有使用費(fèi)，該上訴理由缺乏相應(yīng)證據(jù)，亦與本案事實(shí)不符，本院不予支持。對(duì)于合同解除后的裝飾裝修殘值損失，原判根據(jù)鑒定結(jié)論，判決由青田X制傘有限公司承擔(dān)其中的35萬(wàn)元，無(wú)明顯不當(dāng)。上訴人青田X投資有限公司提出其還存在門(mén)店裝修、工人工資、水電費(fèi)、建立網(wǎng)站費(fèi)用、 ISU認(rèn)證費(fèi)、電視廣告費(fèi)、辦公用品費(fèi)等損失，但缺乏足夠證據(jù)證實(shí)，對(duì)其主張的上述損失，本院不予支持。上訴人青田X制傘有限公司提出只有合同無(wú)效才存在分擔(dān)裝飾裝修物殘值損失的上訴理由與司法解釋的規(guī)定不符，該上訴理由亦不能成立。綜上，原判認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：


駁回上訴，維持原判。


二審案件受理費(fèi)22700元，由上訴人青田X投資有限公司負(fù)擔(dān)16150元，上訴人青田X制傘有限公司負(fù)擔(dān)6550元。


本判決為終審判決。










審 判 長(zhǎng) 呂 湘

審 判 員 鄒一峻

代理審判員 程允平



二○一二年七月九日

本件與原本核對(duì)無(wú)異

代書(shū)記員 鄭曉曉