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原告晏江敏與被告重慶市彭水康宏房地產(chǎn)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案


重慶市彭水苗族土家族自治縣人民法院

民 事 判 決 書(shū)

　　　　　　　　　　　

（2009）彭法民初字第196號(hào)

原告：晏江敏，身份證號(hào)(略)，女，1982年3月14日生，苗族，重慶市彭水苗族土家族自治縣人，企業(yè)職工，住(略)。

委托代理人：張茂波，重慶尚然律師事務(wù)所律師。

委托代理人：楊瑜琳，重慶尚然律師事務(wù)所律師。

被告：重慶市彭水康宏房地產(chǎn)有限公司。住所地，彭水苗族土家族自治縣漢葭鎮(zhèn)北門(mén)街。組織機(jī)構(gòu)代碼71169022-0。

法定代表人：徐澤明，該公司經(jīng)理。

委托代理人：王志鴻，重慶綠蔭律師事務(wù)所律師。

原告晏江敏與被告重慶市彭水康宏房地產(chǎn)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員周信華獨(dú)任審判，適用簡(jiǎn)易程序于2009年4月7日在本院第四審判庭公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告晏江敏的委托代理人張茂波、楊瑜琳以及被告重慶市彭水康宏房地產(chǎn)有限公司的委托代理人王志鴻到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告晏江敏訴稱(chēng)：2006年4月19日，原告晏江敏與被告重慶市彭水康宏房地產(chǎn)有限公司簽訂了一份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定由原告（合同的乙方）向被告（合同的甲方）購(gòu)買(mǎi)其開(kāi)發(fā)的彭水縣漢葭鎮(zhèn)北門(mén)街139號(hào)烏江商貿(mào)園項(xiàng)目“匯景”2號(hào)樓住宅一套，總價(jià)款為141984元，并約定了被告逾期交房和逾期辦理房屋權(quán)屬登記的違約責(zé)任。合同簽訂后，原告按約支付了全部購(gòu)房款項(xiàng)，但被告卻遲延交付房屋，且一直沒(méi)有辦理房屋權(quán)屬登記，致使原告至今未能取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。其間，經(jīng)過(guò)原告據(jù)理力爭(zhēng)和反復(fù)交涉，原、被告雙方在有關(guān)部門(mén)的主持下，被告于2007年8月16日出具承諾書(shū)。承諾其在2007年12月31日前辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，若不能在2007年12月31日前辦理房屋權(quán)屬登記，則自2007年9月25日（交付房屋鑰匙之日）起，按已付房款以每日萬(wàn)分之五的標(biāo)準(zhǔn)向包括原告在內(nèi)的業(yè)主支付違約金。但時(shí)至今日，被告仍未履行其承諾，原告所購(gòu)房屋，至今未取得房屋權(quán)屬登記手續(xù)。請(qǐng)求人民法院判令：一、被告繼續(xù)履行辦理房屋權(quán)屬登記的合同義務(wù)，確保原告取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)；二、被告向原告按已付購(gòu)房款141984元×每日萬(wàn)分之五的方式，支付自2007年9月25日起至取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)之日止的違約金；三、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

被告重慶市彭水康宏房地產(chǎn)有限公司辯稱(chēng)：一、原、被告簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中并沒(méi)有約定被告為原告辦理房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)的義務(wù)，更沒(méi)有約定逾期辦證違約金；二、承諾書(shū)是在受到業(yè)主的脅迫下出具的，不是被告的真實(shí)意思；三、承諾書(shū)中第二條承諾于2007年12月31日為業(yè)主辦理房產(chǎn)法律手續(xù)（兩證一書(shū)），是指的初始登記手續(xù)，而非為業(yè)主辦理房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)。因此，辦理房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)應(yīng)是原告自己的義務(wù)，導(dǎo)致原告未能取得房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)的原因也只能是原告自己的原因，被告沒(méi)有義務(wù)為原告辦理房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)，不存在違約行為。故請(qǐng)求人民法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

經(jīng)審理查明：2006年4月19日，原告晏江敏與被告重慶市彭水康宏房地產(chǎn)有限公司簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。該合同約定：一、被告將其開(kāi)發(fā)建設(shè)的彭水苗族土家族自治縣漢葭鎮(zhèn)北門(mén)街139號(hào)匯景2#樓13-4號(hào)建筑面積118.32㎡（套內(nèi)面積98.92㎡，分?jǐn)偯娣e19.4㎡）住宅以141984元賣(mài)給原告，原告于2006年4月19日交清首付款42984元，余款99000元申請(qǐng)銀行按揭；二、被告應(yīng)當(dāng)在2006年12月31日前將商品房交付原告使用；三、被告逾期交房的違約責(zé)任，除本合同規(guī)定遭遇不可抗力的特殊情況外，被告按下列逾期時(shí)間承擔(dān)違約責(zé)任，1、逾期不超過(guò)30日，自本合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至交付日止，被告按日向原告支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之五的違約金，合同繼續(xù)履行；2、逾期超過(guò)60日后，原告有權(quán)解除合同，原告要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，被告按日向原告支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之五的違約金；四、自商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂之日起10日內(nèi)向所在地的區(qū)縣（市）房地產(chǎn)交易管理部門(mén)申請(qǐng)辦理合同登記備案；在商品房交付使用后60日內(nèi)，應(yīng)辦理《房地產(chǎn)權(quán)證》，辦理合同登記備案和《房地產(chǎn)權(quán)證》，由【雙方共同】【甲方】【乙方】（合同中雙方對(duì)此三個(gè)選擇性條款未進(jìn)行選擇）到房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理，如由單方辦理的，另一方應(yīng)予以無(wú)條件配合，如因被告的責(zé)任，致使原告不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)的，原、被告雙方協(xié)商處理。原、被告合同簽訂后，原告于2006年4月19日支付了購(gòu)房首付款42984元，并于2006年7月14日辦理了銀行按揭貸款手續(xù)。后因被告遲延交房，原、被告發(fā)生糾紛。被告于2007年8月16日向包括原告在內(nèi)的業(yè)主出具了承諾書(shū)，承諾書(shū)中承諾內(nèi)容如下：應(yīng)匯景樓部分購(gòu)房業(yè)主要求，重慶市彭水康宏房地產(chǎn)公司邀請(qǐng)石嘴居委領(lǐng)導(dǎo)、江北派出所領(lǐng)導(dǎo)在場(chǎng)，與業(yè)主就匯景樓交房時(shí)間和違約金的承擔(dān)問(wèn)題進(jìn)行溝通協(xié)商，協(xié)商后，重慶市彭水康宏房地產(chǎn)有限公司向業(yè)主作出如下承諾：一、康宏房地產(chǎn)有限公司承諾于2007年9月25日前向業(yè)主交付房屋鑰匙，向業(yè)主交付房屋鑰匙前的違約金按合同確定的交房時(shí)間計(jì)算至業(yè)主取得鑰匙之日；二、康宏房地產(chǎn)有限公司承諾在2007年12月31日前為業(yè)主辦理房產(chǎn)法律手續(xù)（二證一書(shū)），若不能在2007年12月31日前辦理，違約金繼續(xù)計(jì)算（從鑰匙交付之日開(kāi)始計(jì)算）；三、交鑰匙后必須能夠滿足業(yè)主進(jìn)場(chǎng)裝修；四、以上承諾中的違約金支付時(shí)間在2007年11月25日。逾期未支付，向業(yè)主加付同期銀行貸款利息（違約金利息）。原告晏江敏已在該承諾書(shū)上簽字。之后，被告按照承諾的時(shí)間將商品房交付給了原告，并按照承諾書(shū)中的承諾支付了逾期交房違約金（違約金以房款總額141984元為基數(shù)，從2006年12月31日起按每日萬(wàn)分之五計(jì)算至2007年9月25日交房之日止）。但被告至今沒(méi)有按約定協(xié)助原告辦理房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)。原告晏江敏于2009年3月17日訴至本院。

以上事實(shí)有，原告提供的商品房買(mǎi)賣(mài)合同復(fù)印件一份，付款收據(jù)及個(gè)人借款憑證復(fù)印件一份，重慶市彭水康宏房地產(chǎn)有限公司關(guān)于匯景樓交房時(shí)間和違約金承擔(dān)問(wèn)題對(duì)業(yè)主的承諾書(shū)一份，重慶市彭水康宏房地產(chǎn)有限公司給業(yè)主王小平、吳興麗、晏江敏出具的欠條復(fù)印件各一張，對(duì)證人李建林、寧立新的調(diào)查筆錄各一份，以及庭審筆錄在卷佐證，足以認(rèn)定。

本院認(rèn)為：原、被告之間簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，系當(dāng)事人之間真實(shí)意思表示，不違反法律規(guī)定，屬有效合同。合同中雖然對(duì)辦理《房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)》究竟是原告辦理還是被告辦理或者是雙方共同辦理沒(méi)有明確約定，但是，在原告的付款義務(wù)履行完畢后，被告依法應(yīng)履行按時(shí)交房和協(xié)助辦理房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)的義務(wù)。被告未按合同約定的時(shí)間交房和協(xié)助辦理房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)的行為已經(jīng)構(gòu)成違約，故被告應(yīng)當(dāng)依法繼續(xù)履行協(xié)助原告辦理房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

原、被告在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定對(duì)逾期辦證違約金事宜由雙方協(xié)商解決。即合同中沒(méi)有對(duì)逾期辦證違約金予以約定，2007年8月16日，被告因逾期交房和逾期辦證與原告等眾多業(yè)主發(fā)生爭(zhēng)議后，對(duì)業(yè)主作出書(shū)面承諾，被告在庭審中稱(chēng)該承諾書(shū)是在受到脅迫的前提下簽訂的，但未提供證據(jù)予以證明，不予采信。被告在該承諾書(shū)第二條中承諾于2007年12月31日前為業(yè)主辦理房產(chǎn)法律手續(xù)（二證一書(shū)）。這里原、被告對(duì)“房產(chǎn)法律手續(xù)（二證一書(shū)）”沒(méi)有做明確的界定，且庭審中原告認(rèn)為是為業(yè)主辦理《房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)》，被告認(rèn)為是辦理房屋初始登記，故只能認(rèn)定為原、被告雙方對(duì)逾期辦證的違約金沒(méi)有約定。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，除當(dāng)事人有特殊約定的外，買(mǎi)受人在自房屋交付使用之日起90日未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，且合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金。根據(jù)《中國(guó)人民銀行關(guān)于人民幣貸款利率有關(guān)問(wèn)題的通知》（【2003】251號(hào)）第三條的規(guī)定，逾期貸款罰息利率，按合同載明的貸款利率水平上加收30%—50%。鑒于本案原、被告對(duì)逾期辦證違約金的計(jì)算方式?jīng)]有約定，而原告請(qǐng)求按已付購(gòu)房款總額×每日萬(wàn)分之五的方式計(jì)算逾期辦證違約金明顯高于法律的規(guī)定，故本院酌定逾期辦證違約金按中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期同類(lèi)貸款利率上加收40%的標(biāo)準(zhǔn)予以計(jì)算。從原、被告之間簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第十五條第二款的約定可以看出，交付房屋后60日內(nèi)為辦證期間，逾期則構(gòu)成違約。故原告主張的違約損失計(jì)算時(shí)間應(yīng)當(dāng)為交房60日后開(kāi)始計(jì)算，即自2007年11月26日開(kāi)始計(jì)算。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、第一百一十四條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條之規(guī)定，判決如下：

一、由被告重慶市彭水康宏房地產(chǎn)有限公司在本判決生效后30日內(nèi)向彭水苗族土家族自治縣土地資源和房屋管理局交付辦理原告晏江敏購(gòu)買(mǎi)的本案爭(zhēng)議房屋的產(chǎn)權(quán)登記資料，協(xié)助原告晏江敏辦理房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)；

二、由被告重慶市彭水康宏房地產(chǎn)有限公司向原告晏江敏支付逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)證的違約金（違約金以房款總額141984元為基數(shù)，從2007年11月26日起按中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期同類(lèi)貸款利率上加收40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金至本判決生效之日止），限本判決生效后10日內(nèi)履行；

三、駁回原告晏江敏的其他訴訟請(qǐng)求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)824元（已由原告晏江敏預(yù)交824元），減半收取412元，由被告重慶市彭水康宏房地產(chǎn)有限公司負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在本判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于重慶市第四中級(jí)人民法院。

　　　　　　　　　　　



　審 判 員　周信華



　　　　　　　　　　　　

　二00九年四月八日

本件與原本核對(duì)無(wú)異



書(shū) 記 員 何長(zhǎng)江