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原告泮根土與被告長(zhǎng)榮（麗水）建筑材料有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案
（2004）蓮民初字第211號(hào)


　　原告泮根土，男，1944年11月3日出生，漢族，�。�略）。
　　委托代理人（特別授權(quán)）支慧，浙江浙麗律師事務(wù)所律師。

　　被告長(zhǎng)榮（麗水）建筑材料有限公司，住所地麗水市宇雷路486號(hào)。

　　法定代表人施縣山，董事長(zhǎng)。

　　委托代理人（特別授權(quán)）劉云龍、儲(chǔ)建平，福建廈門益原律師事務(wù)所律師。

　　原告泮根土為與被告長(zhǎng)榮（麗水）建筑材料有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案，于2004年1月5日訴來本院，本院受理后，依法組成合議庭，于同年5月9日、6月18日兩次公開開庭進(jìn)行了審理，并當(dāng)庭宣告判決。原告委托代理人支慧，被告委托代理人儲(chǔ)建平到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原告訴稱：2002年，被告設(shè)立兩售房處向社會(huì)公開預(yù)售其位于麗水市火車站E2地塊的商住樓，同年5月24日，原、被告簽訂了該地塊房屋的預(yù)售合同，被告將其位于麗水市火車站E2地塊上未建好的B幢二層203室的房屋一套、柴間一間預(yù)售給原告，該房屋面積為122.57平方米、柴間面積為6平方米，該房屋總價(jià)格為199060元。合同簽訂時(shí)，原告按約支付給被告100000元，其余部分房款在房屋建好及取得房產(chǎn)等證時(shí)支付。被告在超越其經(jīng)營(yíng)范圍及無預(yù)售證的情況下預(yù)售房屋，違反法律規(guī)定，導(dǎo)致合同無效。被告應(yīng)返還原告已支付的房款，并賠償因房屋價(jià)格上漲而造成的經(jīng)濟(jì)損失141427元。

　　被告辯稱：其公司無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、無預(yù)售證屬實(shí)，同意原告主張商品房預(yù)售合同無效的請(qǐng)求，因合同涉及的地塊由姚蘇忠開發(fā)建設(shè)，其與姚蘇忠已約定該地塊產(chǎn)生的債權(quán)、債務(wù)由姚蘇忠全部承擔(dān)，而青田縣保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已受償了這一地塊，因此返還已付房款和賠償原告損失的責(zé)任應(yīng)由姚蘇忠和青田縣保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)。

　　為支持其主張，原告提供了以下證據(jù)：1、原、被告簽訂的購(gòu)房協(xié)議書；2、被告出具的收據(jù)； 3、麗水處州晚報(bào)報(bào)紙復(fù)印件；4、工商筆錄；5、轉(zhuǎn)讓協(xié)議書；6、（2003）浙民一終字第180號(hào)民事判決書。被告提供了以下證據(jù)：1、合作開發(fā)協(xié)議書；2、合作開發(fā)補(bǔ)充協(xié)議書；3、（2003）麗中民初字第52號(hào)民事判決書；4、（2003）浙民一終字第180號(hào)民事判決書； 5、轉(zhuǎn)讓協(xié)議書；6、（2003）麗中民初字第51號(hào)民事判決書； 7、（2003）浙民一終字第181號(hào)民事判決書。

　　合議庭對(duì)上述證據(jù)認(rèn)證如下：被告對(duì)原告所提供的證據(jù)1、2、4、5、6的真實(shí)性無異議，且與本案的事實(shí)有關(guān)聯(lián)性，可作為本案的定案依據(jù)；被告對(duì)原告提供的證據(jù)3認(rèn)為是新聞報(bào)道、并不代表事實(shí)本身的質(zhì)證意見，合議庭認(rèn)為該證據(jù)僅證明被告無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、無預(yù)售證的事實(shí)，且該事實(shí)有其他證據(jù)予以佐證，可作為證據(jù)予以采信。被告提供的證據(jù)4、5，原告已向本院提供，并作為證據(jù)已予以采信；被告提供的證據(jù)1、2與本案無關(guān)聯(lián)性，對(duì)該證據(jù)本院不予采信；被告提供的證據(jù)3，是證據(jù)4的前提，可作為本案的證據(jù)予以采信；被告提供的證據(jù)6、7與本案合同涉及的標(biāo)的物有關(guān)聯(lián)性，可作為本案的證據(jù)予以采信。

　　經(jīng)審理認(rèn)定：被告系無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的公司，在取得位于麗水市火車站E2地塊商住樓項(xiàng)目后，2002年間設(shè)立售樓處，向社會(huì)公開預(yù)訂銷售商品房，同年5月24日，原、被告簽訂《協(xié)議書》，原告訂購(gòu)被告位于麗水市火車站E2地塊B幢203室未建好的房屋一套，面積為122.57平方米，及柴間一間，面積為6平方米。約定住宅價(jià)為1580元/平方米，柴間價(jià)為900元/平方米，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)199060元。同日，原告向被告交納定金100000元，被告出具收據(jù)以借資款名義向原告收取了上述房款。

　　2002年9月27日，被告將上述E2地塊及地上建筑物整體轉(zhuǎn)讓給青田縣保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，被告與該公司發(fā)生糾紛，通過訴訟，經(jīng)（2003）麗終民初字第51號(hào)、（2003）浙民一終字第181號(hào)民事判決書判決駁回長(zhǎng)榮（麗水）建筑材料有限公司要求判令與青田縣保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效的訴訟請(qǐng)求。

　　因原告所訂購(gòu)的房產(chǎn)所在的地塊及地上建筑物被被告整體轉(zhuǎn)讓，原告無法取得商品房預(yù)售合同確定的標(biāo)的物，訴來本院，請(qǐng)求判令原、被告之間合同無效和被告返還已付房款并賠償原告損失。在訴訟過程中，根據(jù)原告的請(qǐng)求，本院委托麗水市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)價(jià)格認(rèn)證中心對(duì)該地塊2000年6月間與2004年4月間房屋均價(jià)的差價(jià)進(jìn)行鑒定，該中心以麗市價(jià)認(rèn)[2004]鑒字58號(hào)價(jià)格鑒定報(bào)告書確定：本市水東火車站E2地塊B幢地段2002年6月間至2004年4月的商品房均價(jià)價(jià)格差為1000元/平方米。

　　本院認(rèn)為：被告長(zhǎng)榮（麗水）建筑材料有限公司系不具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，其從事商品房買賣的預(yù)售行為，違反《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》確定的從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主體必須是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的強(qiáng)制性規(guī)定，因此，原、被告之間簽訂的商品房預(yù)售合同《協(xié)議書》無效。被告對(duì)因該合同取得的原告的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，原告主張要求被告返還已支付的100000元房款的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。被告明知自己的企業(yè)沒有從事房地產(chǎn)開發(fā)的資質(zhì)，而且位于麗水市火車站E2地塊的商住樓項(xiàng)目根本沒有商品房預(yù)售許可證明，仍設(shè)立售樓處，向社會(huì)銷售預(yù)訂所謂的商品房，主觀上有明顯的故意，應(yīng)該對(duì)因該合同無效造成原告目前不能按當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)另行購(gòu)得商品房的損失承擔(dān)主要過錯(cuò)責(zé)任。原告在與被告簽訂合同、交納定金時(shí)，作為大宗生活物品購(gòu)置的買主，應(yīng)向被告要求出具商品房預(yù)售許可證明，應(yīng)從被告企業(yè)的名稱、《協(xié)議書》合同內(nèi)容、被告出具的收據(jù)等材料得知被告不具有從事房地產(chǎn)開發(fā)的資質(zhì)，在這種情形下，仍與被告簽訂商品房預(yù)售合同《協(xié)議書》，對(duì)造成該合同的無效不能排除其無過錯(cuò)，原告應(yīng)對(duì)合同無效對(duì)其本人造成的損失自行承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。被告提出E2地塊項(xiàng)目系姚蘇忠開發(fā)建設(shè)、已整體轉(zhuǎn)讓給青田縣保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，返還原告房款和賠償原告損失的責(zé)任應(yīng)由上述二人承擔(dān)的辯解，因簽訂無效的合同主體一方系被告，被告不能將經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過程中與他人產(chǎn)生的債權(quán)、債務(wù)關(guān)系轉(zhuǎn)移給與之無關(guān)系的原告一方，且被告未提供證據(jù)證明上述二人對(duì)被告的義務(wù)存在因主體變更等原因發(fā)生的承受關(guān)系，故對(duì)被告這一辯解，本院不予支持。為此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第㈣項(xiàng)、第五十八條的規(guī)定，判決如下：

　　一、原告泮根土與被告長(zhǎng)榮（麗水）建筑材料有限公司簽訂的商品房預(yù)售合同《協(xié)議書》無效；

　　二、被告長(zhǎng)榮（麗水）建筑材料有限公司返還原告泮根土已付房款100000元；

　　三、被告長(zhǎng)榮（麗水）建筑材料有限公司賠償原告泮根土損失90000元；

　　上述二、三項(xiàng)限被告長(zhǎng)榮（麗水）建筑材料有限公司于本判決生效后十日內(nèi)付清。

　　四、駁回原告泮根土其他訴訟請(qǐng)求。

　　案件受理費(fèi)5500元，其他訴訟費(fèi)用500元，鑒定費(fèi)800元，合計(jì)人民幣6800元，由原告泮根土承擔(dān)2000元，由被告長(zhǎng)榮（麗水）建筑材料有限公司承擔(dān)4800元。

　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于浙江省麗水市中級(jí)人民法院。





　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　審　判　長(zhǎng)　　　鄔　勇

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　特邀陪審員　　　陳志恩

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　特邀陪審員　　　賀愛玉

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二00四年六月二十一日

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代書 記 員　　　林　燕