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原告潘東紅與被告長榮（麗水）建筑材料有限公司商品房預售合同糾紛一案
（2004）蓮民初字第213號


　　原告潘東紅，女，1979年7月13日出生，漢族，農(nóng)民，�。�略）。
　　委托代理人（特別授權(quán)）支慧，浙江浙麗律師事務(wù)所律師。

　　被告長榮（麗水）建筑材料有限公司，住所地麗水市宇雷路486號。

　　法定代表人施縣山，董事長。

　　委托代理人（特別授權(quán)）劉云龍、儲建平，福建廈門益原律師事務(wù)所律師。

　　原告潘東紅為與被告長榮（麗水）建筑材料有限公司商品房預售合同糾紛一案，于2004年1月5日訴來本院，本院受理后，依法組成合議庭，于同年5月9日、6月18日兩次公開開庭進行了審理，并當庭宣告判決。原告委托代理人支慧，被告委托代理人儲建平到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原告訴稱：2002年，被告設(shè)立兩售房處向社會公開預售其位于麗水市火車站E2地塊的商住樓，同年7月9日，原、被告簽訂了該地塊房屋的預售合同，被告將其位于麗水市火車站E2地塊上未建好的B幢壹層104室的房屋一套、柴間一間預售給原告，該房屋面積為123.69平方米、柴間面積為9.1平方米，該房屋總價格為188450元。合同簽訂時，原告按約支付給被告94200元，其余部分房款在房屋建好及取得房產(chǎn)等證時支付。被告在超越其經(jīng)營范圍及無預售證的情況下預售房屋，違反法律規(guī)定，導致合同無效。被告應(yīng)返還原告已支付的房款，并賠償因房屋價格上漲而造成的經(jīng)濟損失146069元。

　　被告辯稱：其公司無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、無預售證屬實，同意原告主張商品房預售合同無效的請求，因合同涉及的地塊由姚蘇忠開發(fā)建設(shè)，其與姚蘇忠已約定該地塊產(chǎn)生的債權(quán)、債務(wù)由姚蘇忠全部承擔，而青田縣保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已受償了這一地塊，因此返還已付房款和賠償原告損失的責任應(yīng)由姚蘇忠和青田縣保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔。

　　為支持其主張，原告提供了以下證據(jù)：1、原、被告簽訂的購房協(xié)議書；2、被告出具的收據(jù)； 3、麗水處州晚報報紙復印件；4、工商筆錄；5、轉(zhuǎn)讓協(xié)議書；6、（2003）浙民一終字第180號民事判決書。被告提供了以下證據(jù)：1、合作開發(fā)協(xié)議書；2、合作開發(fā)補充協(xié)議書；3、（2003）麗中民初字第52號民事判決書；4、（2003）浙民一終字第180號民事判決書； 5、轉(zhuǎn)讓協(xié)議書；6、（2003）麗中民初字第51號民事判決書； 7、（2003）浙民一終字第181號民事判決書。

　　合議庭對上述證據(jù)認證如下：被告對原告所提供的證據(jù)1、2、4、5、6的真實性無異議，且與本案的事實有關(guān)聯(lián)性，可作為本案的定案依據(jù)；被告對原告提供的證據(jù)3認為是新聞報道、并不代表事實本身的質(zhì)證意見，合議庭認為該證據(jù)僅證明被告無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、無預售證的事實，且該事實有其他證據(jù)予以佐證，可作為證據(jù)予以采信。被告提供的證據(jù)4、5，原告已向本院提供，并作為證據(jù)已予以采信；被告提供的證據(jù)1、2與本案無關(guān)聯(lián)性，對該證據(jù)本院不予采信；被告提供的證據(jù)3，是證據(jù)4的前提，可作為本案的證據(jù)予以采信；被告提供的證據(jù)6、7與本案合同涉及的標的物有關(guān)聯(lián)性，可作為本案的證據(jù)予以采信。

　　經(jīng)審理認定：被告系無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的公司，在取得位于麗水市火車站E2地塊商住樓項目后，2002年間設(shè)立售樓處，向社會公開預訂銷售商品房，同年7月9日，原、被告簽訂《協(xié)議書》，原告訂購被告位于麗水市火車站E2地塊B幢104室未建好的房屋一套，面積為123.69平方米，及柴間一間，面積為9.1平方米。約定住宅價為1450元/平方米，柴間價為1000元/平方米，預計房價188450元。同日，原告向被告交納定金94200元，被告出具收據(jù)以借資款名義向原告收取了上述房款。

　　2002年9月27日，被告將上述E2地塊及地上建筑物整體轉(zhuǎn)讓給青田縣保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，被告與該公司發(fā)生糾紛，通過訴訟，經(jīng)（2003）麗終民初字第51號、（2003）浙民一終字第181號民事判決書判決駁回長榮（麗水）建筑材料有限公司要求判令與青田縣保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效的訴訟請求。

　　因原告所訂購的房產(chǎn)所在的地塊及地上建筑物被被告整體轉(zhuǎn)讓，原告無法取得商品房預售合同確定的標的物，訴來本院，請求判令原、被告之間合同無效和被告返還已付房款并賠償原告損失。在訴訟過程中，根據(jù)原告的請求，本院委托麗水市發(fā)展計劃委員會價格認證中心對該地塊2000年6月間與2004年4月間房屋均價的差價進行鑒定，該中心以麗市價認[2004]鑒字58號價格鑒定報告書確定：本市水東火車站E2地塊B幢地段2002年6月間至2004年4月的商品房均價價格差為1000元/平方米。

　　本院認為：被告長榮（麗水）建筑材料有限公司系不具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，其從事商品房買賣的預售行為，違反《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》確定的從事房地產(chǎn)經(jīng)營的主體必須是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的強制性規(guī)定，因此，原、被告之間簽訂的商品房預售合同《協(xié)議書》無效。被告對因該合同取得的原告的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還，原告主張要求被告返還已支付的94200元房款的訴訟請求，本院予以支持。被告明知自己的企業(yè)沒有從事房地產(chǎn)開發(fā)的資質(zhì)，而且位于麗水市火車站E2地塊的商住樓項目根本沒有商品房預售許可證明，仍設(shè)立售樓處，向社會銷售預訂所謂的商品房，主觀上有明顯的故意，應(yīng)該對因該合同無效造成原告目前不能按當時的房價另行購得商品房的損失承擔主要過錯責任。原告在與被告簽訂合同、交納定金時，作為大宗生活物品購置的買主，應(yīng)向被告要求出具商品房預售許可證明，應(yīng)從被告企業(yè)的名稱、《協(xié)議書》合同內(nèi)容、被告出具的收據(jù)等材料得知被告不具有從事房地產(chǎn)開發(fā)的資質(zhì)，在這種情形下，仍與被告簽訂商品房預售合同《協(xié)議書》，對造成該合同的無效不能排除其無過錯，原告應(yīng)對合同無效對其本人造成的損失自行承擔相應(yīng)的責任。被告提出E2地塊項目系姚蘇忠開發(fā)建設(shè)、已整體轉(zhuǎn)讓給青田縣保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，返還原告房款和賠償原告損失的責任應(yīng)由上述二人承擔的辯解，因簽訂無效的合同主體一方系被告，被告不能將經(jīng)營活動過程中與他人產(chǎn)生的債權(quán)、債務(wù)關(guān)系轉(zhuǎn)移給與之無關(guān)系的原告一方，且被告未提供證據(jù)證明上述二人對被告的義務(wù)存在因主體變更等原因發(fā)生的承受關(guān)系，故對被告這一辯解，本院不予支持。為此，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第㈣項、第五十八條的規(guī)定，判決如下：

　　一、原告潘東紅與被告長榮（麗水）建筑材料有限公司簽訂的商品房預售合同《協(xié)議書》無效；

　　二、被告長榮（麗水）建筑材料有限公司返還原告潘東紅已付房款94200元；

　　三、被告長榮（麗水）建筑材料有限公司賠償原告潘東紅損失93000元；

　　上述二、三項限被告長榮（麗水）建筑材料有限公司于本判決生效后十日內(nèi)付清。

　　四、駁回原告潘東紅其他訴訟請求。

　　案件受理費5280元，其他訴訟費用500元，鑒定費800元，合計人民幣6580元，由原告潘東紅承擔1980元，由被告長榮（麗水）建筑材料有限公司承擔4600元。

　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于浙江省麗水市中級人民法院。





　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　審　判　長　　　鄔　勇

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　特邀陪審員　　　陳志恩

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　特邀陪審員　　　賀愛玉

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二00四年六月二十一日

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代書 記 員　　　林　燕