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原告謝偉斌與被告吳良興合作建房合同糾紛一案
（2004）蓮民初字第925號


　　原告謝偉斌，男，1975年2月1日出生，漢族，�。�略）。
　　委托代理人（特別授權）蔣鸝、樓斌，浙江浙麗律師事務所律師。

　　被告吳良興，男，1966年11月4日出生，漢族，�。�略）。

　　委托代理人（特別授權）馬如龍，浙江南明律師事務所律師。

　　原告謝偉斌為與被告吳良興合作建房合同糾紛一案，向本院起訴，本院于2004年3月17日受理后，依法組成合議庭，于2004年4月28日公開開庭進行了審理，并當庭宣告判決。原告謝偉斌及其委托代理人蔣鸝、樓斌、被告吳良興及其委托代理人馬如龍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

　　原告謝偉斌訴稱：原告和父親謝會林、母親陳珠仙（原告的父母現(xiàn)均已死亡）于2001年10月將坐落于水東新村一塊宅基地作為投資與被告簽訂合作建房協(xié)議，并約定建房事項及房屋產(chǎn)權歸屬。事后，原告發(fā)現(xiàn)雙方所簽的建房協(xié)議違反《中華人民共和國土地管理法》等法律規(guī)定。為此，請求法院依法確認原、被告雙方簽訂的建房協(xié)議無效，判決地面建筑物歸原告所有，由原告給予被告適當補償，原、被告互負返還財產(chǎn)責任。

　　被告吳良興辯稱：原、被告簽訂的建房協(xié)議是雙方真實意思的表示。原告既然認為協(xié)議無效，應按協(xié)議約定的房產(chǎn)份額以現(xiàn)行市場價計價給被告，并退還給被告20500元的補償費、加層的建筑費5400元和房屋裝修費用（見評估價）。

　　對于本案的合作建房的事實，原、被告雙方均沒有異議。庭審中，原告提交了如下證據(jù)證實上述合作建房的事實：1、集體土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證及附件、規(guī)劃示意圖、建設工程規(guī)劃許可通知單、建筑面積測量報告及分戶圖；2、原、被告之間簽訂的建房協(xié)議書；3、水東村委會關于宅基地的分配情況和原告使用繼承情況的證明；4、公安機關出具的有關原告戶籍登記情況及其父母親戶籍因死亡被注冊的證明；5、原告及其兄弟姐妹有關原告父母親在建房地基上的權利歸原告享有的協(xié)議書。

　　案件審理期間，被告申請對其按建房協(xié)議約定所分得的樓層面積及市場價格和裝修費用進行估價。經(jīng)麗水市價格認證中心評估，出具了麗市價認[2003]鑒字52號鑒定報告書。經(jīng)庭審質(zhì)證，原、被告均無異議，本院予以確認。

　　經(jīng)審理本院認定：原告謝偉斌以其父親謝會林的名義，經(jīng)有關職能部門審批獲得麗水市蓮都區(qū)紫金街道水東新村（234號）72.82平方米集體土地建設用地使用權，并以其名義辦理了建房審批手續(xù)。經(jīng)城建部門規(guī)劃許可，建造層次為四層，建筑面積為297.80平方米。2001年10月，原告及其父母以該土地使用權作為投資與被告簽訂合作建房協(xié)議，約定被告出資投建，共建四層，第一層西面一間和第四層歸原告所有，第一層東面一間（比西面一間約大8平方米）和第二、三層歸被告所有，樓梯公用，但屋頂加層歸原告所有，被告不得干涉；由被告補償原告40000元。簽訂協(xié)議后，被告于當月開始動工建造，原告收取了20500元補償款。房屋建成后，實際建造五層（第五層為躍層，未審批），建筑面積為333.241平方米，其中第一層建筑面積為72.491平方米，評估現(xiàn)行市場價為2700元/平方米，第二至三層建筑面積均為75.137平方米，第二層評估現(xiàn)行市場價1650元/平方米，第三層評估現(xiàn)行市場價1733元/平方米，第四層建筑面積為77.783平方米，評估現(xiàn)行市場價1733元/平方米，第五層（躍層）建筑面積為32.693平方米，評估現(xiàn)行市場價1485元/平方米。一至五層建筑物鑒定的建造成本綜合單價為410元/平方米。被告對第二層的房屋進行了裝修并開始使用，其裝修價格為4851元。另外，被告為第五層（躍層）墊付了材料費5400元。

　　本院認為：原告方以其所享有的土地使用權作為投資與被告簽訂合作建房協(xié)議，并以原告一方名義辦理建房審批手續(xù)，在未辦理合建審批手續(xù)的情況下，與被告約定合作建房并確定房屋產(chǎn)權歸屬，違反了《中華人民共和國土地管理法》關于改變土地權屬變更登記及土地利用規(guī)劃的法律強制性規(guī)定，應認定為無效合同。法律規(guī)定，因無效合同取得的財產(chǎn)應當予以返還，不能返還的應當折價補償。本案涉及返還的標的物是地面建筑物，屬于法律上不能返還的情形，因此，地面建筑物可判決歸原告所有，但應當按被告在合同中約定分得的房產(chǎn)份額由原告以現(xiàn)行市場價格的標準折價補償。如果僅計算材料費、人工費等成本費，按成本價每平方米410元補償?shù)脑�，原告就取得不應取得的利益，即無償取得成本費以外的價值，這不符合公平原則。麗水市價格認證中心麗市價認[2003]鑒字52號鑒定報告書經(jīng)當庭質(zhì)證，對訟爭房屋規(guī)劃的許可面積和層次建筑面積，本院依法予以確認。原告向被告收取的20500元補償款及被告在訟爭房屋第二層房間的裝修價格4851元應予以返還，被告為該房屋頂層建造墊付的5400元也應一并返還。原告要求被告返還其財產(chǎn)，但未提供相應的證據(jù)，根據(jù)證據(jù)規(guī)則，原告應承擔不利后果。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項、第五十八條的規(guī)定，判決如下：

　　一、原告謝偉斌與被告吳良興所簽訂的《合伙建房協(xié)議》無效；

　　二、建房協(xié)議涉及的位于麗水市蓮都區(qū)紫金街道水東新村234號房屋歸原告所有；

　　三、由原告謝偉斌補償被告吳良興人民幣393602元；

　　四、被告吳良興騰空麗水市蓮都區(qū)紫金街道水東新村234號第二層的房屋。

　　上述三、四項，限原、被告于本判決生效后三個月內(nèi)履行完畢。

　　案件受理費8420元，鑒定費3000元，其他訴訟費用200元，合計人民幣11620元，由原、被告各半負擔。

　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于浙江省麗水市中級人民法院。





　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　審　判　長　　　戴劍勇

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　審　判　員　　　周來慶

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　審　判　員　　　韋劍鋒

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二00四年五月八日

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代書 記 員　　　林　燕