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原告（反訴被告）王利基為與被告（反訴原告）朱勇將房屋買賣合同糾紛一案
（2006）蓮民初字第1281號



　　原告（反訴被告）：王利基，男，1976年6月1日出生，漢族，住（略）。
　　委托代理人（特別授權(quán)）：施展鵬，浙江博翔律師事務(wù)所律師。

　　被告（反訴原告）：朱勇將，男，1971年8月14日出生，漢族，�。�略）。

　　委托代理人（特別授權(quán)）：王善才，浙江博翔律師事務(wù)所律師。

　　原告（反訴被告）王利基為與被告（反訴原告）朱勇將房屋買賣合同糾紛一案，于2006年7月26日向本院起訴，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告委托代理人施展鵬、被告朱勇將及其委托代理人王善才到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原告（反訴被告）王利基訴辯稱：2005年5月12日，原告與被告簽訂了《房屋買賣合同》，合同約定，被告將坐落在麗水市中山街308號的房屋出售給原告，房屋總價款為360000元，上述款項分兩期付清，即第一期自該合同簽訂之日起4日內(nèi)由原告支付給被告100000元，第二期為被告辦理好上述房屋所有權(quán)證過戶手續(xù)之日付清余款。合同還約定，被告應(yīng)當(dāng)在2006年5月30日前辦理好上述房產(chǎn)的過戶手續(xù)，如果被告未能在上述期限內(nèi)辦理好上述房產(chǎn)過戶手續(xù)，并逾期超過30日，原告有權(quán)解除該合同，被告應(yīng)當(dāng)返還原告已經(jīng)支付的全部購房款，并按合同總價款的5%計算支付原告違約金，還應(yīng)賠償原告的實現(xiàn)債權(quán)費用。合同簽訂后，原告按約于2006年5月16日向被告支付了第一期購房款100000元，另原告已于2006年5月9日支付給被告定金10000元，即原告已支付給被告購房款110000元，但被告至今未將上述房屋的所有權(quán)證過戶給原告，其行為已經(jīng)嚴(yán)重違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。為此，請求依法解除原、被告簽訂的《房屋買賣合同》，判令被告返還購房款110000元，判令被告支付給原告違約金18000元，并賠償原告實現(xiàn)債權(quán)費用4500元，并駁回反訴原告的請求。

　　被告（反訴原告）朱勇將辯訴稱：原、被告簽訂房屋買賣合同事實，收到原告10000元定金和100000元購房款也屬實，造成買賣至今未成交的根本原因在于原告違約，而非被告違約，根據(jù)合同約定，原告應(yīng)在2006年5月30日前付清購房余款250000元。在簽訂合同的5月9日和5月30日前原告有足夠的時間進行房產(chǎn)過戶和交錢準(zhǔn)備，但原告一直不露面，導(dǎo)致無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)（因我單方無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，需購買人填寫申請表，并持身份證簽字申辦房屋過戶手續(xù)），被告無奈之下通過電話、發(fā)短信、發(fā)律師函、登報、找電視臺，甚至通過派出所報案查詢等方式，積極與原告聯(lián)系辦理過戶交錢等手續(xù)，但原告不是接了電話就掛斷，就是對被告的各種聯(lián)系方式不予理睬，直到原告到法院起訴，我收到法院傳票才明白原告的不良用心。由于原告的違約，造成被告的巨大經(jīng)濟損失，并增加了許多費用，故反訴請求依法判令原告：一、繼續(xù)履行合同；二、沒收原告的10000元定金；三、由原告承擔(dān)違約辦理產(chǎn)權(quán)過戶而造成的增加的稅費損失（2006年6月1日后增加的稅費20160元及8月1日后增加的個人所得稅費20%）；四、由原告賠償被告增加的費用損失4100元（律師費3300元、麗水日報公告費200元、電視臺光盤制作費100元、稅務(wù)所鑒定費500元）；五、原告未及時付款，造成原告的利息損失12000元；六、逾期付款違約金按合同約定的每日0.15‰計算違約金至房款付清時止。

　　經(jīng)審理本院認定：2006年5月9日，原、被告草簽房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議一份，約定被告將中山街北路308號一套面積86.88平方的住宅賣于原告，成交價36萬元，原告先預(yù)付1萬元定金，2006年5月20日前付清余款后給予轉(zhuǎn)戶，如違約，則賠付定金1萬元給另一方，簽約當(dāng)天，原告支付了1萬元定金。2006年5月12日，原、被告又正式簽訂房屋買賣合同一份，房屋的位置、面積、成交價款不變，購房款分兩期支付，第一期在合同簽訂4日內(nèi)支付10萬元，第二期在辦好房產(chǎn)過戶手續(xù)的當(dāng)日付清25萬元余款，出賣人應(yīng)當(dāng)在2006年5月30日前辦理好房產(chǎn)的過戶手續(xù)，如因出賣人的原因，致影響產(chǎn)權(quán)過戶登記，給買受人造成損失的，出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任，如因政府調(diào)整相關(guān)政策、買受人的原因及其他不可抗力的因素，致影響產(chǎn)權(quán)過戶登記的，出賣人不承擔(dān)任何責(zé)任；辦理房產(chǎn)過戶產(chǎn)生的契稅、所得稅、營業(yè)稅及辦理過戶登記所產(chǎn)生的相關(guān)費用由買受人承擔(dān)；任何一方違約，守約方有權(quán)要求違約方承擔(dān)所有的違約責(zé)任，并有權(quán)要求違約方支付全部的實現(xiàn)債權(quán)費用；雙方還對違約金的計算方式進行了約定。2006年5月16日，原告支付了第一期10萬元的購房款。2006年6月12日，被告以特快專遞向原告發(fā)出催辦手續(xù)律師函，2006年6月13日，被告在麗水日報刊登了催辦手續(xù)公告，同時，被告還以短信、派出所報案尋人等方式尋找原告辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，處州晚報也以跟蹤報道的方式對該起事件進行了報道。2006年8月22日，麗水國立稅務(wù)師事務(wù)所以麗稅師執(zhí)字（2006）240號對原、被告的轉(zhuǎn)讓住房在2006年6月1日前后的納稅情況進行了鑒證，鑒證結(jié)論為：2006年6月1日后辦理過戶手續(xù)增加稅費20160元。為實現(xiàn)債權(quán)，被告支付律師費3300元、稅務(wù)師事務(wù)所鑒定費500元。

　　認定上述事實的證據(jù)有原告提供的房屋買賣合同、10萬元銀行存款單、1萬元定金收條、委托代理合同及4500元代理費收據(jù)，被告提供的2006年5月9日的草簽協(xié)議、房屋買賣合同、2006年6月12日的催辦手續(xù)律師函及快遞單據(jù)、2006年6月13日麗水日報催辦手續(xù)公告、處州晚報2006年7月4日、8月1日報道、房地產(chǎn)登記申請書、電視臺報道光盤、2006年6月7日、18日的短信發(fā)送記錄、麗水國立稅務(wù)師事務(wù)所麗稅師執(zhí)字（2006）240號轉(zhuǎn)讓住房納稅鑒證報告、律師費鑒定費票據(jù)等證據(jù)材料及當(dāng)事人庭審陳述在卷證實。

　　本院認為：本案爭議的焦點在于誰違約。原告認為，被告至今未將產(chǎn)權(quán)過戶給原告，違約責(zé)任在被告。被告認為，原告拒接電話、有意回避是導(dǎo)致交易不成的根本原因，產(chǎn)權(quán)過戶需作為購買人的原告持身份證辦理相關(guān)申請手續(xù)才能辦理，被告單方無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，被告采取了許多積極的措施聯(lián)系原告，均因原告的有意回避導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)至今不能過戶，原告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任并賠償相關(guān)損失。從本案的相關(guān)證據(jù)分析，本院認為，被告一直在通過電話、短信、律師函、報紙公告、甚至于派出所報案尋人等方式積極尋找原告辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，被告故意違約不辦理過戶手續(xù)有違常理，也和其上述積極行為相矛盾，原告一直以合同約定被告應(yīng)當(dāng)辦理好產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)進行抗辯，但其抗辯明顯缺乏說服力，產(chǎn)權(quán)過戶顯然不是賣房人單方所能辦理，何況合同還約定了產(chǎn)權(quán)過戶同時原告支付25萬余款的義務(wù)，結(jié)合當(dāng)時（2006年6月1日）國家調(diào)整房產(chǎn)交易稅費的政策背景（打擊炒房行為，加重賣房人的稅費負擔(dān)），被告違約缺乏充足的理由，也明顯違背常理，原告故意違約卻可以找到更多的合理解釋。綜上，本院認為，原告采用消極回避的方式不辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，其違約故意明確，原告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。原告要求解除房屋買賣合同，不論誰違約，堅決不買房，被告則反訴要求繼續(xù)履行合同，因原告違約，本應(yīng)支持被告的反訴請求，判令原告繼續(xù)履行合同，鑒于本案的債務(wù)標(biāo)的不適于強制履行，且履行過程中可能帶來過多的不確定性和過高的費用成本，故以判決解除原、被告的房屋買賣合同為宜。因原告違約，2006年6月1日后被告增加的20160元交易稅費負擔(dān)損失，原告應(yīng)予承擔(dān)；被告為實現(xiàn)債權(quán)而支出的合理費用也應(yīng)按合同約定由原告承擔(dān)；原告違約而逾期付款的違約金應(yīng)從逾期之日起計算至本案判決生效之日止。原告已付的110000元購房款，扣除上述應(yīng)承擔(dān)的費用后，由被告予以返還，原告其他的訴訟請求不予支持。被告對2006年8月1日后增加20％個人所得稅的理解有誤，其該項主張不予支持；被告沒收10000元定金的主張，和其違約金主張相重復(fù)，原、被告正式的房屋買賣合同簽訂后，原約定的定金已經(jīng)轉(zhuǎn)化為已支付的購房款，故被告的沒收定金主張不予支持。被告反訴主張的12000元利息損失，其損失依據(jù)不足，和本案缺少必然的因果關(guān)系，其主張不予支持。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十條第（二）項、第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：

　　一、解除原、被告的房屋買賣合同，終止合同履行；

　　二、原告王利基賠償被告朱勇將稅費損失20160元，實現(xiàn)債權(quán)費用損失3800元（律師費3300元、鑒定費500元）；

　　三、原告王利基從2006年5月31日起按每日0.15‰的日利率計算支付250000元逾期付款的違約金給被告朱勇將至本判決生效之日止；

　　四、被告朱勇將返還原告王利基110000元購房款；

　　上述二、三、四項執(zhí)行內(nèi)容本判決生效后十日內(nèi)相關(guān)義務(wù)人執(zhí)行完畢（相關(guān)款項可予抵扣）；

　　五、駁回原告（反訴被告）王利基的其他訴訟請求；

　　六、駁回被告（反訴原告）朱勇將的其他訴訟請求。

　　本訴案件受理費5160元，反訴案件受理費7690元，其他訴訟費用600元，合計人民幣13450元，由原告王利基負擔(dān)11000元，被告朱勇將負擔(dān)2450元。

　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于浙江省麗水市中級人民法院。






　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　審 判 長　　　　　閻麗群

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　審 判 員　　　　　李建平

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　審 判 員　　　　　吳文波

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二 0 0七年二 月九日

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代書 記 員　　　　　紀(jì)偉琴